حباب قیمت مسكن چه زمانی می تركد؟
بازسازی خانه حباب قیمت مسكن چه زمانی می تركد؟
مریم فكری: از اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ تا اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ قیمت خانه در تهران متری یك میلیون و ۴۵۰ هزار تومان افزایش یافته است. آن طور كه بررسی ها نشان می دهد، میانگین قیمت مسكن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ متری ۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بود كه این رقم در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ به متری ۵ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسیده و در این شرایط قدرت خرید مسكن توسط خانوارها با عنایت به نرخ تورم عمومی حدود ۲۵ درصد كاهش یافته است. این در شرایطی است كه به نظر می رسد ترس خریداران از گرانی بیشتر قیمت سبب شده كه به سمت بازار مسكن هدایت شوند. معاملات مسكن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۶.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت و به رقم ۱۹ هزار مورد رسید. قیمت ها هم بالاترین میزان افزایش از سال ۱۳۹۲ به بعد را تجربه نمود و ۳۵ درصد رشد نقطه به نقطه را نشان داد. (اینجا) شكاف ۵۵ درصدی بین وام و قیمت مسكن اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۶ تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی بانك مسكن ۵۹ درصد ارزش یك خانه ۶۰ متری بر مبنای میانگین قیمت شهر تهران را پوشش می داد كه این رقم هم اكنون به ۴۴.۶ درصد كاهش یافته است. به بیان دیگر هم اكنون فاصله حدود ۵۵ درصدی بین قدرت خرید با استفاده از وام و قیمت مسكن بوجود آمده است. این شكاف البته برای واحدهای ۷۵ متری بعنوان الگوی مصرف عمیق تر است؛ چون كه بر مبنای قیمت های جدید هم اكنون وام ۱۶۰ میلیون تومانی فقط ۳۵.۷ درصد قیمت یك واحد ۷۵ متری پایتخت را در بر می گیرد. جهش مسكن با وجود ۲.۶ میلیون خانه خالی در ایران ۲.۶ میلیون خانه خالی و ۲.۱ میلیون خانه نیمه خالی وجود دارد؛ در حالیكه تعداد خانوارها ۱.۳ میلیون بیشتر از خانه های در دسترس می باشد. یعنی حدود ۱.۳ میلیون خانوار به صورت فشرده در خانه هایی زندگی می كنند كه بیش از یك خانواده در آنها مستقر است. حدود ۲۷ میلیون واحد مسكونی در كشور وجود دارد اما مبحث این است كه ۲.۶ میلیون از این تعداد خالی است و در اختیار متقاضیان واقعی مسكن قرار ندارد. همینطور ۲.۱ میلیون مسكن بعنوان خانه دوم، شش ماه از سال مورد استفاده قرار می گیرد. ۱۲ درصد قیمت مسكن حباب است در این میان، تحلیلگران بازار مسكن معتقدند كه 12 درصد قیمت مسكن حباب است. به اعتقاد رئیس اتحادیه املاك كشور، حدود ۱۲ درصد از افزایش قیمت مسكن حباب است و به مرور با نوسانات بازار در بخش مسكن با ثبات قیمت روبه رو خواهیم شد. محمدقلی خسروی عنوان كرد: اكنون كه قیمت ها افزایش یافته، عقب نشینی فروشنده ها از فروش واحدهای خود كار بسیار اشتباهی است. به قول وی، بیشترین افزایش قیمت در مناطق 5 و 22 تهران روی داده است، اما در مناطق دیگر تهران و شهرستان ها چنین افزایش قیمتی وجود ندارد. چرا قیمت مسكن افزایش یافت؟ هم اكنون عوامل متعددی برای رشد قیمت مسكن عنوان می شود؛ از افزایش قیمت ارز تا طمع دلالان برای فروش خانه ها با قیمت بالاتر. اما دبیر كانون سراسری انبوه سازان مسكن دلایل افزایش قیمت مسكن را چنین می داند: در پنج سال قبل با ركودی در بازار مسكن مواجه بودیم و این مساله سبب شد تا قیمت مسكن در طول آن سال ها افزایش پیدا نكند، اما بخشی از افزایش قیمت مسكن از سال قبل تا كنون به علت انباشت تورمی بوده كه در سال های قبل، خویش را در بازار مسكن نشان نداده بود. به اعتقاد وی، تورم بر روی قیمت مسكن مانند سایر كالاها اثرگذار می باشد. این تورم در طول دوران ركود انباشته و خویش را در قیمت ها نشان نداده بود، اما اكنون و در دوران رونق، انباشت تورم های دوران گذشته سبب افزایش قیمت مسكن شده است. دبیر كانون سراسری انبوه سازان مسكن خاطرنشان كرد: این كه با رشد قیمت ها در بازار مسكن مواجه شده ایم، بخشی از آن به علت نوسانات قیمت ارز و دلار است. همینطور ركود در صنعت ساختمان، عدم تمایل به ساخت ساز مسكن و كاهش عرضه مسكن در بازار از دیگر عوامل افزایش قیمت مسكن هستند. سوداگران وارد بازار شدند كمال اطهاری، كارشناس بازار مسكن هم معتقد است: رشد اخیر قیمت مسكن كاملا حبابی است و هیچ دلیل منطقی برای آن وجود ندارد و بخش قابل توجهی از خریداران مسكن را سوداگران تشكیل می دهند. این كارشناس بازار مسكن متذكر شد: كاهش ۶.۳ درصدی معاملات مسكن در فروردین ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل و رشد ۵۲ درصدی معاملات خانه های بالاتر از ۶۰۰ میلیون تومان، گواهی بی منطق بودن رشد نرخ خرید و اجاره بهای مسكن می باشد. (اینجا) گرانی مسكن به خاطر طمع دلالان است از جانب دیگر، نایب رییس انجمن انبوه سازان تهران تاكید دارد ۸۰ درصد گرانی مسكن فقط به خاطر طمع بیشتر دلالان است. ایرج رهبر قیمت زمین و نیروی انسانی را دو دلیل عمده افزایش قیمت مسكن دانسته و عنوان كرد: رشد قیمت زمین عمده ترین دلیل افزایش قیمت در بازار مسكن به حساب می آید و از جانب دیگر مصالح ساختمانی و نیروی انسانی هم در این بازار تاثیرگذارند. وی خاطرنشان كرد: هم اكنون سوداگری در بازار مسكن نسبت به سایر مقاطع زمانی افزایش قابل توجهی یافته است و همین مبحث بر افزایش بیش از پیش قیمت مسكن دامن زده است. نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به اینكه امنیت سرمایه گذاری در بازار مسكن نسبت به سایر بازارها بیشتر بوده است، تصریح كرد: نابه سامانی هایی موجود در بازار ارز و طلا سبب شده است تا خیلی از سرمایه گذاران، سرمایه های خود وارد بخش مسكن كنند همین مبحث زمینه ساز رشد قیمتی این بخش شده است. قیمت مسكن را می توان كنترل كرد؟ با این حال شرایط، هم اكنون این سوال مطرح است كه آیا در ماه های آتی می توان انتظار به تعادل رسیدن بازار را داشت و قیمت ها كاهش خواهد یافت؟ معاون مدیركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی اعتقاد دارد: قیمت مسكن و اجاره بها متاثر از تورم عمومی است و تا زمانی كه این مقوله كنترل نشود، نمی توان قیمت مسكن و اجاره بها را كنترل كرد. علی قائدی اضافه كرد: از اواسط سال ۹۲ تا آخر سال ۹۵ حدودا ثبات قیمت در بازار مسكن وجود داشت و ۱۰ درصد افزایش قیمت را در این دوره شاهد بودیم. به قول وی، از اوایل سال ۹۶ به تدریج شاهد افزایش ملایم قیمت در بازار بودیم، اما در انتهای سال كه با افزایش نرخ ارز مواجه شدیم در واقع انتظار تورمی در بازار بوجود آمد و به باعث آن عوامل تولید و ساخت و ساز تحت تاثیر قرار گرفتند. همه این عوامل سبب شد كه شتاب افزایش قیمت مسكن شیب تندتری به خود گیرد و در انتهای سال ۹۶ و ابتدای سال ۹۷ شاهد افزایش چشمگیر قیمت در حوزه مسكن باشیم. معاون مدیركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی خاطرنشان كرد: سامانه های اطلاعاتی یكی از ابزارهایی است كه می توان با آن بازار مسكن را كنترل كرد و با دادن اطلاعات و تولید رقابت در بازار می توانیم نوسانات را كاهش دهیم و وزارت راه و شهرسازی در این دوره برای تولید و راه اندازی سامانه ملی املاك و اسكان تلاش های زیادی كرده است. حامد مظاهریان، معاون مسكن وزارت راه و شهرسازی هم تاكید دارد: افزایش قیمت مسكن در ماه های گذشته به علت تلاطم و نوسانات بازارهای موازی مسكن بود و با ثبات در این بازارها دیگر شاهد افزایش قیمت مسكن نخواهیم بود. وی با رد ادعای برخی كارشناسان كه افزایش قیمت مسكن در ماه های اخیر را به علت سیاست های شهرسازی آخوندی در خصوص ممنوعیت فروش تراكم عنوان كرده اند، اظهار داشت: ارتباط چندانی میان این دو مبحث در تهران وجود ندارد؛ در تمام سال های گذشته فروش تراكم آزاد بود و تنها در یك سال قبل تراكم فروشی كاهش پیدا كرد كه آن هم به علت كمبود تقاضای پروانه بود ازاین رو با مقایسه حجم تقاضای پروانه ساختمانی در یك سال با تعداد واحدهای مسكونی موجود و همینطور تعداد واحدهای معامله شده در هر سال می بینیم كه كاهش ساخت و سازها اثرگذاری قابل توجهی بر قیمت مسكن ندارد. مظاهریان درباره افزایش قیمت مسكن در ماه های آینده، متذكر شد: به نظر نمی رسد افزایش قیمتی كه در ماه های گذشته رخ داد، در ماه های پیش رو هم اتفاق بیفتد؛ هر چند كه این اتفاق باز هم در گرو این است كه بازارهای موازی دچار نوسانات هیجانی نشوند، چون هر گونه تلاطمی در بازارهای ارز و سكه و سهام، به بازار مسكن هم شوك جدیدی وارد می نماید. منتظر كاهش قیمت مسكن در نیمه دوم سال باشید یك كارشناس بازار مسكن معتقد می باشد افزایش قیمت مسكن در ماه های اخیر ناشی از طولانی شدن دوره ركود است. به قول عباس زینعلی، در بطن بخش مسكن ظرفیت چندانی برای رشد وجود ندارد و در شش ماهه دوم شاهد افت سرعت رشد قیمت خواهیم بود. وی توضیح داد: هر ساله در بازار مسكن تحركاتی در سه چهار ماهه ابتدایی اتفاق می افتد كه امسال زودتر آغاز شد و شاهد بودیم میانگین قیمت مسكن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۳۵ درصد افزایش یافت. علتش این بود كه دوران ركود مسكن طول كشید و طبیعی است كه رونق نسبی وارد این بخش شده باشد. احیانا این روند یكی دو ماه آینده هم ادامه خواهد داشت اما بعید است شاهد حركت صعودی در بخش مسكن باشیم. زینعلی خاطرنشان كرد: هم اكنون بازارهای دیگر به اشباع رسیده اند و مسكن تنها بخش باقی مانده است. در واقع نوعی بی اعتمادی نسبت به سایر بازارها به وجود آمده و همه تصور می كنند مسكن یك كالای ماندگار است و نیاز به آن همیشه وجود دارد، پس می توانیم به سمت آن برویم. این حركت سبب افزایش حجم تقاضا و متعاقبا افزایش قیمت مسكن شد. اما ظرفیت چندانی در بطن بازار فعلی مسكن در جهت رونق وجود ندارد. پیشنهاد تولید سامانه تعیین قیمت مسكن در این شرایط، محمدرضایی، رییس كمیسیون عمران مجلس با اشاره به آمارهای اخیر انتشار یافته در مورد كاهش ۵۰ درصدی تولید مسكن در كشور، اظهار داشت: در كشور سالانه ظرفیت تولید ۸۰۰ هزار واحد مسكونی وجود دارد اما این عدد به كمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسیده است. وی با اشاره به اینكه غفلت از نیاز داخل به مسكن حباب قیمت ها در این بخش را بزرگ تر كرده است، اضافه كرد: سرمایه گذاری در حوزه مسكن با هدف افزایش ساخت و سازها باید از جانب دولت با عرضه مشوق های لازم پیگیری شود. رضایی با تاكید بر اینكه تسهیلات اعطایی در حوزه ساخت مسكن جاذبه كافی برای متقاضیان ندارد، خاطرنشان كرد: عرضه وام ارزان، كاهش نرخ سود تسهیلات و بازپرداخت مطابق با درآمد مردم همچون شاخصه هایی است كه به ایجاد انگیزه برای تولید مسكن بیشتر در كشور منجر می گردد. او همینطور از تلاش مجلس برای ضابطه مند كردن قیمت مسكن اطلاع داد و اظهار داشت: در این راستا پیشنهاد تولید سامانه تعیین قیمت مسكن عرضه شده و در حال بررسی سازوكارهای مورد نیاز آن هستیم. رضایی با اشاره به اینكه باید دست سواستفاده كنندگان در تعیین نرخ مسكن و اجاره بها بسته شود، خاطرنشان كرد: امید است در تعامل با وزارت راه و شهرسازی بتوانیم اثرگذاری این سامانه را در قیمت مسكن و اجاره بها مشاهده نماییم. رییس كمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تاكید بر اینكه نشست های تخصصی برای بررسی كم و كیف سامانه مذكور در كمیسیون عمران مجلس با حضور مسئولان مربوطه برگزار می شود، تصریح كرد: مرتبط با این سامانه از مركز پژوهش های مجلس هم خواسته شده نظرات تخصصی و كارشناسانه خویش را به مجلس ارائه كند. 223225
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب