قیمت مسكن در كدام مناطق كاهش یافت؟
به گزارش بازسازی خانه دنیای اقتصاد نوشت: تغییرات كاهشی قیمت مسكن در تهران الگوی تازه به خود گرفته كه مبین پیامد «جهش متفاوت» قیمت ها طی دو سال گذشته است. شهریور امسال برای دومین ماه پی در پی، تورم ماهانه مسكن در تهران منفی شد.
در این میان -مطابق اطلاعات دفتر اقتصاد مسكن- متوسط قیمت آپارتمان های منطقه یك (گران ترین منطقه پایتخت) با بیشترین كاهش نسبت به سایر مناطق مواجه گردید. كاهش قیمت واحدهای مسكونی در منطقه پنج هم قابل توجه است. ماه گذشته در پنج منطقه اول تهران، تورم منفی برای املاك مسكونی رقم خورد؛ در حالیكه در عمده مناطق جنوبی، قیمت آپارتمان ها به صورت میانگین ۵ درصد افزایش پیدا كرد. وضع موجود نشان داده است مناطقی از بازار مسكن كه طی سال های ۹۶ و ۹۷ و همینطور بهار امسال، با بیشترین رشد قیمت مواجه بودند، الان -دوران پساجهش- در فهرست انتظار برای كاهش قیمت قرار دارند. مناطق واقع در شمال و شمال غرب شهر تهران در این فهرست هستند. اختلاف منطقه ای سرعت رشد قیمت در دو سال قبل در تهران سبب شد رابطه متعارف بین ارزش فروش واحدهای مسكونی در شمال و جنوب شهر به هم بخورد. احیای این رابطه در دو سناریو قابل تحقق است. متوسط قیمت مسكن در تهران در فاصله ابتدای ۹۶ تا آخر تیر ۹۸ معادل ۲۱۵ درصد افزایش یافته است. دو سناریوی تغییرات قیمت مسكن در مناطق بیست ودوگانه شهر تهران اعلام گردید. در صورت وقوع سناریوی محتمل تر در ماه های پیش رو، مناطقی كه در آستانه افت قیمت مسكن قرار دارند، از الان قابل شناسایی هستند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شهریور امسال دومین ماه كاهشی قیمت مسكن در حالی رقم خورد كه این تغییرات تورم مسكن در تهران معنادار است. میانگین قیمت مسكن در معاملات ماه پایانی تابستان نزدیك ۲درصد نسبت به مرداد كاهش پیدا كرد، اما مشاهده تغییرات قیمتی به تفكیك مناطق شهر نشان داده است منطقه یك در صدر افت قیمت مسكن قرار دارد و میانگین قیمت در شهریور ۱۵ درصد افت كرده است. همینطور همان گونه كه نمودار این گزارش نشان می دهد، میانگین قیمت در منطقه ۵ هم ۷درصد افت كرده است. نكته قابل توجه این است كه چهار منطقه تهران شامل مناطق یك، ۲، ۳ و ۵ كه از گران قیمت ترین مناطق بازار مسكن به شمار می آیند، در شهریور با تورم منفی ملك روبه رو بوده اند. «دنیای اقتصاد» برای تحلیل این تغییرات و پیشبینی تورم ملكی مناطق مختلف در ماه های آتی، میزان رشد قیمت مسكن از آغاز دوره رونق قبلی یعنی شروع سال ۹۶ تا آخر تیر امسال كه آخرین ماه رشد قیمت مسكن بود و بعد از آن تورم ملكی روند كاهشی پیدا كرد محاسبه كرده است. این محاسبات نشان داده است منطقه یك كه در این دوره ۲۸ ماهه بیشترین رشد قیمت مسكن را تجربه كرده و میانگین قیمت مسكن در این منطقه تا آخر تیرماه نسبت به آغاز دوره رونق بازار معاملات، ۲۸۷ درصد رشد كرده است، حالا در شهریور در صدر مناطقی است كه فرود قیمت را تجربه كرده اند، طوری كه میانگین قیمت در این منطقه ۱۵ درصد معادل حدود ۵ میلیون تومان كاهش یافته است. از دیگر مناطقی كه در دوره رونق بیشترین رشد قیمت را داشته اند اما در ماه گذشته با افت قیمت روبه رو بوده اند، می توان به مناطق ۲ و ۵ اشاره نمود كه نگاهی به تغییرات قیمتی ۲۸ ماهه آنها نشان می دهد، آنها هم در زمره مناطقی بوده اند كه بیشترین رشد قیمت را در دوره رونق معاملات داشته اند، طوری كه میانگین قیمت مسكن در منطقه ۵ در انتها تیر ۹۸ نسبت به ابتدای سال ۹۶ حدود ۲۴۰ درصد و میانگین قیمت در مناطق ۲۱، ۲ و ۱۰ هم در این بازه زمانی حول و حوش ۲۳۰درصد افزایش یافت. این در حالی بود كه قیمت مسكن در كل مناطق شهر تهران در این مدت به صورت میانگین ۲۱۵ درصد رشد كرد و سه برابر شد. نكته قابل توجه این است كه تورم ملكی در هشت منطقه تهران در طول دوره دو سال و چهار ماهه منتهی به تیر ۹۸ بیشتر از میانگین رشد قیمت مسكن در كل شهر تهران بوده است كه اتفاقا بیشترین افت قیمت هم در شهریور، در بین مناطق همین گروه به چشم می خورد. در مقابل تغییرات قیمتی مناطق نیمه جنوبی شهر شامل مناطق ۹ تا ۱۲، ۱۵ و ۱۶ و هم ۱۹ و ۲۰ در ماهی كه گذشت، افزایشی بوده و میانگین قیمت معاملات مسكن در این ماه در مناطق مذكور اغلب حول و حوش ۵ درصد رشد داشته است. این رویه درست برخلاف روندی است كه در ماه های اوج رونق در بازار مسكن رخ داد. به صورت كلی در دوره رونق بازار مسكن، مناطقی كه بیشترین متقاضی را دارند، در مدت كوتاهی زودتر از سایر مناطق جهش قیمت را تجربه می كنند و شیب رشد قیمت در این مناطق نسبت به سایر نواحی بازار مسكن بیشتر است. بدین سان مناطق شمال، شمال غرب و بعضی از مناطق غربی تهران در ماه های رونق، در بالای جدول تورم ملكی قرار گرفتند. اما با شروع دوره ركود و عمیق تر شدن كمای معاملات مسكن، میزان رشد قیمت در مناطق مذكور به صفر و زیر صفر رسید و قیمت ها كاهشی شد، در حالیكه در مناطق نیمه جنوبی شهر همچنان شاهد افزایش میانگین قیمت، البته با شیب كمتر نسبت به ماه های قبل هستیم. بدین سان معنای این آرایش جدید تغییرات قیمتی را می توان از راه مقایسه با رفتار گذشته تورم مسكن در تهران دریافت. بر این اساس، می توان فهرست انتظار فرود قیمت مسكن، یعنی لیست مناطقی كه احیانا در ماه های آینده باید منتظر افت قیمت آنها بود را معرفی نمود. علاوه بر مناطق یك، ۲، ۵ و ۱۳ كه در شهریور پیشتاز تورم منفی ملكی شدند، مناطق ۹، ۱۰، ۱۴ و ۲۱ هم در زمره مناطقی بوده اند كه بیشترین جهش قیمت را از زمان رونق تا ماه های ابتدایی ركود تجربه كرده اند و در نتیجه می توان آنها را بعنوان مناطقی كه در فهرست انتظار كاهش قیمت اسمی مسكن در ماه های آتی قرار دارند، دسته بندی كرد. البته مسیر آتی تغییرات قیمت مسكن با برداشت از رفتار قیمتی ۲۸ ماهه در مناطق مختلف تهران در صورتی به شكل مذكور رقم خواهد خورد كه اتفاق ویژه دیگری در بازار مسكن رخ ندهد و متغیرهای بیرونی مسیر فعلی بازار مسكن یعنی ركود و روند افت قیمت را تغییر ندهند. اگر این تغییر مسیر متاثر از عوامل بیرونی رخ ندهد، می توان آینده تغییرات قیمتی مناطق مختلف را تا حدودی تخمین زد. البته توجه به این نكته ضروری می باشد كه حالا حجم معاملات ماهانه در بازار مسكن بسیار پایین تر از كف مورد انتظار دوره ركود است و بازار عملا در كمای كامل به سر می برد. مسیر آتی قیمت مسكن در صورتی به شكلی كه عنوان شد تغییر خواهد نمود كه این وضعیت استثنایی ادامه پیدا نكند و كف معاملات در تهران اندكی در همان محدوده مورد انتظار در فاز ركودی افزایش یابد. ریشه پیشبینی شكل تغییرات تورم ملكی در ماه های آینده این است كه همواره یك رابطه نسبی بین قیمت مسكن در مناطق مختلف شهر تهران وجود دارد؛ كمااینكه چنین رابطه ای میان گروه های سنی آپارتمان هم مشهود است. بعنوان مثال فاصله قیمتی میان آپارتمان در مناطق شمالی و جنوبی تهران مشخص است. اما در دوره رونق بازار بر مبنای اینكه كدام مناطق در صدر تقاضای خرید قرار دارند، این فاصله موقتا بر هم می خورد تا اینكه در دوره ثبات و آرامش نسبی بازار معاملات تحت تاثیر ركود، رابطه قیمتی مذكور به تدریج احیا می شود. احیای این رابطه با دو سناریو امكان پذیر است كه سناریوی اول همان گونه كه اشاره شد، مبتنی بر كاهش، قیمت مسكن در مناطقی است كه قیمت های آنها در فرایند رشد، حباب آلود شده است. اما احتمال وقوع سناریوی دیگری هم وجود دارد، بدین سان كه امكان دارد اگر از شدت ركود كاسته شود، همان مناطقی كه قبلا در صدر تقاضای خرید و در بالای جدول رشد قیمت قرار داشته اند، حالا هم با بیشترین تقاضا روبه رو شوند و همین مبحث از ادامه روند افت قیمت در این مناطق جلوگیری كند. در این صورت رابطه بین قیمت مسكن در مناطق مختلف، از راه افزایش قیمت در مناطقی كه كمترین تورم ملكی را تجربه كرده اند احیا خواهد شد. علیرغم این تحلیل رفتار قیمتی مسكن در مناطق مختلف در شهریور نشان داده است سناریوی اول مشروط به شرایطی كه ذكر شد، احتمال وقوع بیشتری دارد. در نتیجه معدود متقاضیان خرید مسكن در بازار كنونی باید در صورتیكه قصد معامله بخصوص در مناطق شمال، شمال غرب و غرب تهران را دارند، با احتیاط حداكثری اقدام نموده و قیمت پیشنهادی مالك را با دقت و حوصله ارزیابی كرده و تصمیم بگیرند. در عین حال توجه به این نكته هم ضروری می باشد كه امكان دارد در تمام ماه های دوره پساجهش قیمت مسكن، قیمت تمام مناطق فهرست مذكور كاهشی نباشد، چونكه به هر حال قیمت تابعی از میزان تقاضاست و تغییرات تقاضا در مناطق مختلف در ماه های آینده در این زمینه تعیین كننده است. اما احیانا این مناطق در بین مدت، در خط مقدم كاهش قیمت قرار دارند.
۲۲۳۲۲۳
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب