پیش بینی نهایت افزایش قیمت مسكن در سال آینده
به گزارش بازسازی خانه ایسنا نوشت: در شرایطی كه آمارهای رسمی از افزایش معاملات و تغییر قیمت مسكن حكایت دارد، واسطه های ملكی، رشد محسوس قیمت در مناطق پرتقاضای شهر تهران را رد می كنند؛ كارشناسان نیز با رد فرضیه جهش قیمت مسكن در سال آینده، نهایت افزایش را حدود نرخ تورم پیش بینی می كنند.
سال قبل عمده حجم نقدینگی به سمت بازارهای ارز و طلا سرازیر شد. اما در هفته های اخیر شاهد گردش نقدینگی به سمت مسكن و بورس بوده ایم كه با مقداری افزایش قیمت در این دو بخش همراه بوده است. گفته می شود نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان عبور كرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه نیز در دی ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه به نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. رشد سالیانه مسكن در تهران نیز به ۴۰ درصد رسیده كه این ارقام نشان میدهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسكن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نكته قابل توجه دیگر این كه در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای كشور ۱.۵ درصد كاهش یافته اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسكن در تهران به ترتیب در ماه های آذر و دی بوده ایم. بنظر می رسد بازار مسكن كه بطور كلی در سال ۱۳۹۸ با ركود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل كاهش یافته است با ركود تورمی دست و پنجه نرم می كند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیشتر از ۱۰۰ درصد بالا رفته كه عمده كارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسكن در ایران از نوع سرمایه گذارانه است. شرایط دشوار بازار اجاره در چنین شرایطی افزایش قیمت مسكن نمی تواند دلیل منطقی داشته باشد و باتوجه به این كه خریدار واقعی در بازار نیست قیمت ها تنها می تواند بطور اسمی افزایش پیدا كند. طی دو سال قبل تورم مسكن در تهران حدود ۲۰۰ درصد بوده، در صورتیكه تورم عمومی طی این مدت حدود ۷۰ درصد بوده است. بدین سبب مسكن ۱۳۰ درصد حباب دارد. این روند به پرتاب متقاضیان واقعی از كلانشهر تهران منجر می شود. واسطه های ملكی می گویند هم اكنون بازار مسكن در شهرهای اطراف پایتخت نسبت به این كلانشهر از رونق بهتری برخوردارست. با افزایش قیمت مسكن در تهران، اجاره بها نیز رشد داشته و بطور میانگین در تهران ۲۹ درصد و در مناطق پرتقاضا به ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد سالیانه رسیده كه از سبقت ۳۰ درصدی رشد اجاره بها در مناطق پرتقاضا نسبت به افزایش قیمت مسكن حكایت دارد. خروجی این وضعیت به افزایش تعداد خانه های خالی در كلانشهر تهران منجر می شود كه طبق آمار سال ۱۳۹۵ با ۵۰۰ هزار خانه خالی مواجه بود. اجرای مالیات بر عایدی سرمایه كه پس از حدود پنج سال از مطرح شدن آن هنوز معطل مانده و در انتظار لایحه دول است، از طرف عمده كارشناسان نسخه ای برای تعادل بخشی به قیمت ها در بازار مسكن عنوان می شود اما فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد گفته كه بعید است این لایحه به امسال برسد. با وجود آن كه آمار رسمی بانك مركزی از رشد ۱۰.۶ درصدی قیمت مسكن در تهران طی دو ماه اخیر حكایت دارد، واسطه های ملكی چنین افزایشی را احساس نكرده اند. مطابق آمار بانك مركزی قیمت مسكن در منطقه ۱ در ماه های آذر و بهمن بالغ بر ۲۹ درصد افزایش یافته و به میانگین ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. فعالان بازار مسكن معتقدند باتوجه به این كه منطقه ۱ شرایط خاص خودرا دارد و باتوجه به قیمت های بالا این منطقه جزو مناطق پرتقاضا محسوب نمی گردد، افزایش قیمت آن تاثیر آن چنانی در دیگر مناطق نخواهد داشت. مناطق ۵، ۴ و ۲ همواره جزو مناطق پرتقاضا در تهران هستند و آمار ماهیانه نشان میدهد در دو ماه اخیر به ترتیب ۱۱، ۹ و ۸ درصد افزایش قیمت داشته اند كه هیچ تناسبی با رشد ۲۹ درصدی منطقه ۱ ندارد. این نخستین بار نیست كه شاهد نوسانات شدید در منطقه ۱ هستیم. تیرماه امسال نیز قیمت ها در این منطقه به متری ۳۰ میلیون تومان رسیده بود كه پس از آن هر ماه كم شد تا این كه در آبان ماه به متری ۲۳ میلیون تومان رسید. بانك مركزی: انتظارات تورمی فروكش كرده است بانك مركزی در جمع بندی گزارش تحولات بازار مسكن شهر تهران در آبان ماه اعلام نموده در شرایطی كه در آذرماه سال جاری متاثر از اصلاح قیمت بنزین، تحریك انتظارات تورمی و متعاقبا افزایش نرخ ارز شاهد رشد ماهانه ۸.۵ درصدی متوسط قیمت مسكن شهر تهران بودیم، تحولان این بازار در دی ماه موید آن است كه به رغم تداوم رشد ماهانه حجم معاملات در این ماه، انتظارات تورمی تا حدود زیادی فروكش كرده و رشد ماهانه متوسط قیمت مسكن در دی ماه به ۲.۱ درصد محدود شده است. اما سوال اغلب افراد این است كه بازار مسكن در سال آینده به چه سمت و سویی می رود؟ سال قبل پیش بینی عمده كارشناسان این بود كه افزایش قیمت مسكن در سال ۱۳۹۸ معادل نرخ تورم عمومی خواهد بود كه با مقداری اغماض، درست از آب درآمد. امسال نیز با كمی تفاوت دیدگاه، غالب كارشناسان در پیش بینی قیمت مسكن در سال ۱۳۹۹معتقدند این بازار ظرفیت جهش قیمت ندارد و نهایت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.
یك كارشناس: مسكن ظرفیت افزایش قیمت ندارد سلمان خادم المله، كارشناس اقتصاد مسكن می گوید: مدت هاست قیمت مسكن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا كه تقاضای مصرفی به شدت سركوب شده و خیلی كم شده است. قیمت مسكن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض نماییم ده ها سال طول می كشد تا یك خانواده بتواند خانه میان متراژ در یك جای متوسط تهران خریدار كند. وجوهی كه الان به بخش مسكن می آید ناشی از سرمایه گذاری است. چون با این وضعیت بدترین كار نگه داشتن پول نقد است. ممكنست پس از افت بازار سرمایه، قسمتی از منابع به بازار مسكن حركت نماید ولی به معنای تقاضای مصرفی و افزایش قیمت نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش قیمت مسكن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است. یكی از مشاوران املاك فعال در مركز تهران نیز درباره بازار شب عید با بیان این كه متوجه افزایش محسوس قیمت ها نشده ایم بیان می كند: بیشتر مالك هایی كه خانه های خودرا برای فروش به ما می سپارند در دو ماه اخیر قیمت را تغییر نداده اند. اوایل سال این اتفاق مرتبا می افتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده است. ما هر روز با مالكان تماس می گیریم و به ندرت پیش می آید كه مالك قیمت را افزایش دهد. موج افزایش قیمت معمولا از مناطق ۴ و ۵ آغاز می شود كه رشد آن چنانی را در این دو منطقه شاهد نبوده ایم. یك مشاور املاك فعال در منطقه غرب تهران نیز می گوید: مسكن ۴۰ درصد بالا رفته اما دستمزدها ۱۵ درصد افزایش پیدا كرده است. این یعنی متقاضیان واقعی ۲۵ درصد از قیمت عقب هستند و سال آینده هم این فاصله بیشتر می شود. پس می توان پیش بینی نمود معاملات از نوع مصرفی در سال ۱۳۹۹ كاهش خواهد یافت و بازار هم چنان در اختیار سرمایه گذاران باقی می ماند. یك كارشناس: عده ای به بازار مسكن جو می دهند هم چنین افشین پروین پور، كارشناس اقتصاد مسكن اظهار نمود: به نظرم بازار مسكن وارد رونق نشده است. آماری كه از افزایش معاملات در دو ماه اخیر ارائه می شود هیجان كاذبی است كه از جانب عده ای به بازار مسكن القا می شود. یك عده به شكل هماهنگ، جوی را مطابق توان خود ایجاد می كنند و حتی خرید و فروش هایی بین خودشان انجام می دهند تا نشان دهند معاملات رونق گرفته است. خرید و فروش ها از نوع سوداگرانه است و سال های متمادی این وضعیت وجود داشته و ادامه دارد. مهدی غلامی، یكی دیگر از كارشناسان اقتصاد مسكن نیز اظهار داشت: با توجه به این كه در دو ماه اخیر با افزایش تعداد معاملات مسكن مواجه بودیم اما اگر شاخص ۱۰ ماهه را برسی نماییم افت چشم گیر در تعداد معاملات را می بینیم. این افزایش معاملات و افزایش قیمت كه در دو ماه گذشته اتفاق افتاده ناشی از افزایش قیمت در مناطق شمالی تهران است ولی من فكر می كنم اگر اتفاق خاصی در سطح كلان اقتصاد نیفتد افزایش شدید قیمت مسكن در ماه های آینده بعید است. در دی ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانك مركزی، متوسط قیمت مسكن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود كه نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان میدهد. در این ماه هم چنین تعداد معاملات آپارتمان های مسكونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسكونی رسید كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت. ۲۲۳۲۲۷
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب