خریداران مسكن در تركیه به سرنوشت خریداران دبی گرفتار می شوند؟
دنیای اقتصاد نوشت: بازار مسکن ترکیه یکی از ۲۰ بازار اول جهان برای سرمایه گذاری ملکی «معرفی» شده است هر چند آمار جذب سرمایه خارجی از برخی کشورها توسط ساختمان سازهای این کشور، تا حدودی این برتری را نشان داده است.
با این وجود، سطحی از رشد حوزه املاک ترکیه برای کشورهایی که با ابررکود مسکن دست به گریبان هستند، از بابت «الگوی رونق» می تواند درس باشد و البته «شکل نامتعارف افزایش قیمت مسکن در ترکیه» هم می تواند هشداری معنادار برای سرمایه گذاران تلقی شود. بررسی های «دنیای اقتصاد» از آمارهای رسمی بازار مسکن ترکیه نشان میدهد خریداران خارجی در این بازار سهم نزدیک به ۵ درصدی از معاملات سالانه خرید آپارتمان دارند. در سال ۲۰۲۰ به رغم افت بیشتر از ۵ درصدی معاملات مسکن توسط شهروندان ترکیه ای در این کشور، خریدهای خارجی ملک بیشتر از ۱۰ درصد افزوده شد. ایرانیها مشتری اول خانه های ترکیه در گروه سرمایه گذاران خارجی هستند بطوریکه سهم آنها از کل خریدهای خارجی مسکن در این کشور طی ۹ ماه اول ۲۰۲۰ نزدیک به ۱۸ درصد گزارش شده است. در ۹ ماه اول سال قبل میلادی ۶ هزار و ۴۴۵ واحد مسکونی (آپارتمان) و خانه در ترکیه به ایرانیها فروخته شده است. این رقم در سال ۲۰۱۷ معادل ۷۹۲ واحد مسکونی بوده که نشان می دهد، حضور ایرانیها در بازار مسکن ترکیه نسبت به سه سال پیش ۸ برابر شده است. اما این ترافیک خرید مسکن در ترکیه فقط به ایرانیها خلاصه نمی گردد. سرمایه گذاران دیگر کشورها هم - هر چند کمتر از ایرانیها - در این بازار حضور پررنگ دارند. ترکیه پنجمین بازار مسکن ارزان از بین ۱۰۳ کشور مورد بررسی شمرده می شود. یک علت اصلی رونق سرمایه گذاری خارجی در بازار مسکن ترکیه، «معجزه وام» است؛ سیاستی که این کشور برای تأمین مالی بخش مسکن در سالهای اخیر به اجرا درآورد بر «تحریک توام عرضه و تقاضا» با تسهیلات جذاب و کارآمد پایه گذاری شده است. دسترسی سازنده ها به وام ساخت و پرداخت وام خرید مختص واحدهای نوساز سبب شده شرکت های ساختمانی، انگیزه سرمایه گذاری گسترده برای شهرک سازی پیدا کنند. بازار مسکن ترکیه ۶ نیروی جاذبه برای خریداران خارجی دارد که مهم ترین آن، وام های مسکن بعنوان «معجزه گر» در این بازار است؛ بانک ها در این کشور بین ۷۰ تا ۷۵ درصد قیمت مسکن، وام پرداخت می کنند. وام ۵ ساله خرید نوسازها، پرداخت گسترده وام ساخت، جذابیت بازار گردشگری ترکیه بعنوان ششمین مقصد توریستی در دنیا، امکان خرید ۲۰ روزه واحد مسکونی، پایین بودن ارزش لیر در مقابل دلار (قدرت ۷ برابری ارز آمریکایی) و همینطور عرضه حق شهروندی به مالکان خارجی ۶ نیروی جاذبه هستند. با این وجود، بازار مسکن می تواند نیمه خالی هم داشته باشد که هنوز به چشم سرمایه گذاران نمی آید. متوسط قیمت مسکن در ترکیه در اکتبر ۲۰۲۰ با رشد ۲۳ درصدی نسبت به سال پیش از آن روبه رو شد در صورتیکه نرخ تورم در این کشور بمراتب کمتر از این رقم است و میزان افزایش قیمت مسکن در سالهای قبل، از ۲۳ درصد کمتر بوده است. برخی کارشناسان از حباب قیمت مسکن در این کشور سخن می گویند به خصوص آنکه در بازار مسکن دبی طی سالهای ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸، موج گسترده خریدهای خارجی راه افتاد اما یکسال بعد، ریزش قیمت ها سبب زیان های گسترده ای شد. گفته می شود سرمایه گذاری بین المللی در املاک، لبریز از فرصت ها است؛ از ویلاهای پنج ستاره کشور پرتغال گرفته تا خانه های جالب و جذاب اسپانیا، آپارتمان های لوکس ساحلی آمریکا و ویلاهای ردیف شده جزیره نخل دبی. هر سرمایه گذار حوزه املاک به خوبی می داند برای انجام یک سرمایه گذاری مطلوب، باید بررسی های دقیقی از عوامل مختلف داشته باشد. آمارها، روندها، پیش بینی ها و نقاط داغ تنها معدودی از بسیار عواملی هستند که باید دراین زمینه مدنظر قرار گیرند. از خیلی از جوانب، در یک دهه اخیر ترکیه به یکی از پرجاذبه ترین بازارهای املاک جهان برای سرمایه گذاران خارجی تبدیل گشته است. صحبت از جاذبه املاک ترکیه برای سرمایه گذاری خارجی خالی از لطف است، چونکه آمارها خود به خوبی سخن می گویند. بر مبنای آخرین آمارها، به رغم شیوع بیماری، در سپتامبری که گذشت برای پنجمین ماه پی در پی فروش املاک مسکونی ترکیه به خارجی ها روندی افزایشی داشت. در این ماه، فروش مسکن به خریداران خارجی با افزایش سالانه ۲۶ درصد و ماهانه ۳۵ درصدی به ۵ هزار و ۲۶۹ واحد رسید و با ثبت دومین بهترین سپتامبر تاریخ، فروش املاک به خارجی ها در ترکیه را یک گام دیگر به سطوح قبل از پاندمی نزدیک کرد. در این رابطه پیش بینی می شود در مجموع سال ۲۰۲۰ مجموع این رقم، از ۴۰ هزار واحد گذشته باشد، اتفاقی که به قول فاتح ارگون، عضو «انجمن پیشرفت بین المللی املاک»، بیشتر از ۷ میلیارد دلار برای اقتصاد بیمار ترکیه ارزآوری خواهد داشت. در سال ۲۰۱۹، خارجی ها نزدیک به ۴۶ هزار خانه در ترکیه خریده بودند که نسبت به سال ماقبل رشد حدودا ۱۵ درصدی را نشان می داد. این فروش در سال ۲۰۱۸ رشد عجیب ۵/ ۷۸درصدی را به ثبت رسانده بود. ارقام درخشان بالا درمورد خرید خارجی ها در حالی است که مجموع فروش مسکن در ترکیه وضعیت کمتر مطلوبی دارد. در ماه سپتامبر (شهریور/ مهر)، مجموع فروش خانه در این کشور با کاهش سالانه ۹/ ۶ درصدی به سطح ۱۳۶ هزار و ۷۴۴ واحد رسید، رقمی که در سپتامبر ۲۰۱۹ در سطح ۱۴۶ هزار و ۹۰۳ واحد قرار داشت. در مجموع سال ۲۰۱۹ تعداد معاملات فروش خانه در ترکیه رقم یک میلیون و ۳۴۸ هزار واحد را به ثبت رسانده بود. در بین شهرها، استانبول، پرجمعیت ترین شهر ترکیه، با ۲ هزار و ۳۷۰ واحد فروش، بیشترین سهم را در خرید خانه خارجی ها در ماه سپتامبر داشت (حدود ۴۵ درصد از کل این خریدها). به عقیده کارشناسان یکی از مزیت های استانبول این است که بسازوبفروش ها برنامه های پرداخت بلندمدت (تا ۵ سال) را به خریداران پیشنهاد می دهند و در کنار قیمت های تخفیف خورده پیش خرید، هیچ بهره ای دریافت نمی کنند. بعد از استانبول، شهرهای آنتالیا با یک هزار و ۱۸ واحد (معادل ۱۹ درصد) و آنکارا با ۳۴۸ واحد (۶ درصد) بیشترین جذابیت را برای سرمایه گذاران مسکن داشتند. ایرانیان در صدر بر مبنای ملیت، اصلی ترین مشتریان خانه ماه سپتامبر ترکیه، ایرانیها با خرید ۹۰۸واحد بودند، سهمی بیشتر از ۱۷درصدی از مشتریان خارجی مسکن ترکیه. بعد از هموطنان، عراقی ها با خرید ۸۲۶ واحد و روس ها با ۴۴۸ واحد در رده های بعدی قرار دارند. البته اشتیاق ایرانیان به خرید خانه در ترکیه اختصاص به ماه سپتامبر ندارد بلکه از شروع سال ۲۰۲۰ این روند ادامه داشته است. بین ماه های ژانویه تا سپتامبر ایرانیها حدود ۴ هزار و ۷۱۶ ملک در ترکیه خریدند. عراقی ها با ۴ هزار و ۱۶۵، روس ها با یک هزار و ۸۹۵، افغانستانی ها با یک هزار و ۲۷۷ و آذربایجانی ها با ۷۱۱ واحد، دیگر مشتریان اصلی مسکن ترکیه در این دوره ۹ماهه بوده اند. فاروق اقبال از شرکت سرمایه گذاری املاک «نویتا اینترنشنال» در این خصوص می گوید: «ترکیه برای ایرانیها مهم و مکانی امن برای دارایی هایشان است. آنها همینطور از لحاظ فرهنگی به کشور ما احساس نزدیکی می کنند.» چرایی جاذبه مسکن ترکیه نتایج مطالعه شرکت «ریموت ونچرز»، یک شرکت بین المللی سرمایه گذاری مسکن مستقر در آمریکا، روی ۲۰۰ کشور جهان نشان میدهد که ۲۵ کشور دارای بازار مسکن بسیار جذاب برای سرمایه گذاری هستند. در بین این کشورها، ترکیه در جایگاه ۱۴ قرار دارد. متیو کمپبل، بنیان گذار و مدیرعامل این شرکت درمورد بازار مسکن ترکیه می گوید: «جایگاه ترکیه بسیار عالی است چونکه تمام خصوصیت های مطلوبی که ما به دنبال جذابیت بازار مسکن هستیم را داراست. اقتصاد بزرگ، شهرهایی در کلاس جهانی با سواحل زیبا، ویزای شایسته و فرصت های اقامت، فرهنگ و تاریخ غنی، ساختار جمعیتی پویا، گردشگری باثبات، هزینه های زندگی پایین و... از عوامل جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن ترکیه به حساب می آیند.» به صورت خلاصه بعضی از عوامل دیگری که صاحب نظران درمورد جذابیت مسکن ترکیه برای سرمایه گذاری عنوان می کنند به شرح زیر است. قیمت های ارزان در آغاز قرن جدید میلادی، ترکیه برنامه های قابل توجهی برای احیای بازار املاک و مستغلات خود به اجرا درآورد. بانک ها آغاز به اعطای وام به شرکت های ساخت وساز برای ساخت مسکن جدید کردند و در مقابل وام های مسکن برای خریداران در نظر گرفته شد. از طرفی درهای بازار مسکن این کشور به روی خارجی ها گشوده شد. هدف از این طرح ها، تبدیل بازار مسکن ترکیه به یک صنعت میلیارد دلاری بود. هرچند این هدف به خوبی محقق شد، اما نتیجه مطلوب تر آن وفور عرضه مسکن و پایین نگه داشته شدن قیمت ها بود. سِلمان اوزگون، رئیس شرکت ساخت وساز «هلمان یاپی» در این خصوص مدعی می شود خارجی ها برای خرید خانه در کشورهایی همچون پرتغال و اسپانیا باید حدود ۴۰۰هزار یورو (۴۴۰ هزار دلار) هزینه کنند در صورتیکه با ۱۲۰ هزار یورو می توانند در استانبول صاحب خانه شوند. به عقیده صاحب نظران یکی دیگر از عواملی که منجر به رقابتی شدن قیمت مسکن در ترکیه شده، کاهش ارزش لیر در مقابل سایر ارزها است که نتیجه آن ارزان شدن قیمت های داخلی این کشور ازجمله قیمت مسکن می باشد. معافیت های مالیاتی و تخفیف عوارض از دیگر راهکارهای دولت ترکیه برای جذب سرمایه گذاران خارجی مسکن می باشد. لیست طولانی فایل های فروش فراوانی املاک در خیلی از مناطق در صورتیکه قیمت ها را پایین نگه داشته، مزیتی دیگر هم برای خریداران به وجود آورده و آن هم تنوع بیشتر برای انتخاب است. امروز خانه های کلیدخورده بسیاری در بازار برای فروش وجود دارد، اما سرمایه گذاران ترجیح می دهند پول خویش را در برنامه های پیش خرید یا خانه های نوساز سرمایه گذاری کنند. ارتباط بین المللی ترکیه میلیاردها دلار در تحول زیرساخت های حمل ونقلی خود هزینه کرده است. از این جمله می توان به پروژه های بنادر نظیر تفرجگاه ساحلی کونیالتی در منطقه آنتالیا و ساخت بنادر کشتی های تفریحی برای جذب توریستهای خارجی اشاره نمود. البته شاید برجسته ترین سرمایه گذاری ترکیه، فرودگاه جدید استانبول باشد. این فرودگاه که در شمال غربی بخش اروپایی واقع است، زمانی که در سال ۲۰۲۷ کامل شود، بزرگ ترین قطب هوایی جهان خواهد بود که سالانه میزبان ۱۵۰ میلیون نفر مسافر است. همینطور با برخورداری از قابل توجه ترین ناحیه بدون عوارض، شرکت های باربری می توانند میلیون ها تن بسته را هر هفته جابه جا کنند، بدین سبب سفر توریستهای خارجی در تمام طول سال به سهولت انجام خواهد گرفت. صنعت گردشگری ترکیه در لیست ۱۰ کشور پرگردشگر جهان قرار دارد. با این وجود ترکیه ای ها به این جایگاه بسنده نکرده اند و درصدد قرار گرفتن در بین ۳ کشور برتر هستند. این شرایط، اتفاق خوبی برای سرمایه گذارانی است که با هدف کسب درآمد استیجاری خانه می خرند. مجموعه ای به هم پیوسته از پروازها، تورها و جاذبه های گردشگری در کنار طیف گسترده ای از مراکز خرید و رستوران ها به تنوع زندگی گردشگران می افزاید. بدین سبب خیلی از سرمایه گذاران مسکن علاوه برای داشتن خانه ای برای تعطیلات می توانند در روزهای دیگر سال آنرا اجاره دهند و از درآمد آن بهره مند شوند. فرایند خرید با بررسی خیلی از کشورها درمی یابیم که فرایند، وقفه، بوروکراسی و موانع طولانی و گوناگونی بر سر راه خرید مسکن وجود دارد. اما دولت ترکیه تلاش کرده است فرایند ای سریع و آسان با حداقل هزینه و کاغذبازی برای خریداران فراهم سازد. اگر مبلغ شما آماده باشد، در کمتر از سه هفته سند و کلید خانه در دستان شما است. هرکسی می تواند در ترکیه خانه بخرد، چونکه تنها برای شهروندان پنج کشور محدودیت وجود دارد، آن هم به خاطر تلافی محدودیت هایی که آنها کشورها اعمال کردند. از لحاظ اندازه هم خارجی ها می توانند بدون دریافت هیچ نوع مجوزی، تا ۳۳ هزار هکتار ملک خریداری کنند. دریافت حق شهروندی با سرمایه گذاری بیشتر از ۲۵۰ هزار دلار، شما می توانید روی شهروندی در ترکیه حساب کنید. این سرمایه گذاری، شما، همسر و فرزندانتان را واجد شرایط درخواست حق شهروندی و برخورداری از حقوق کامل زندگی و کار در ترکیه می کند. تنها بند اجبار آور این است که شما باید حداقل ۳سال ملک خریداری شده را نگه دارید و یک کارشناس مستقل آنرا ارزش گذاری کرده باشد.
۲۲۳۲۲۳
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب