ابرركود خرید و فروش ویلا در شمال ایران
دنیای اقتصاد نوشت: معمایی شبیه وقایع ۲ سال گذشته بازار مسکن تهران، حوزه معاملات املاک «شمال» را هم تحت تأثیر قرار داد. بازار املاک شهرهای شمالی از یک طرف با رکود سنگین تقاضا برای خرید زمین و ویلا دست به گریبان است، اما از سوی دیگر، قیمت ها طی ماه های گذشته با شیب نسبتا تند رو به افزایش بوده است. این وضعیت- رشد قیمت در نبود خریدار- نشان داده است مجموعه ای از نیروهای اثرگذار بر روند قیمت و معاملات ملک در «شمال» فرمان بازار را از مسیر اصلی خارج کرده است.
بررسی ها در اینباره حاکی می باشد بین سه نیروی کاهنده و ۴ نیروی فزاینده قیمت ویلا، طناب کشی در حال انجام می باشد. در ماه های اخیر یک متغیر بالابرنده قیمت، رشد هزینه ساخت ناشی از تورم مصالح ساختمانی بوده است. البته دنباله روی املاک شهرها از جهش قیمت مسکن پایتخت هم فاکتور مهمی بشمار می رود. در سمت مقابل، محدودیت شدید افراد برای سفرهای بین استانی مانع از انجام مقدمات خرید ویلا در «شمال» شده است. روند رابطه قیمت املاک تهران و شمال تشریح شده است. بازار زمین و ویلا در شمال کشور، در وضعیت ابررکودی معاملات، به یک آنتی بادی قیمتی مجهز شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نتایج به دست آمده از تحقیقات میدانی و واسطه های بازار ویلا و زمین در استان های شمالی کشور نشان داده است بازار خرید و فروش زمین و ویلا بعد از یک دوره رشد قابل توجه حجم معاملات در تابستان سالجاری حالا به یک ابررکود گرفتار شده است. در نیمه نخست سالجاری، همزمان با شروع هیجانات بازارهای مختلف، حجم زیادی از تقاضای سرمایه ای از تهران و سایر کلان شهرهای کشور به بازار معاملات ویلا و زمین در شمال کشور وارد شد اما حالا بعد از گذشت نزدیک به شش ماه، این بخش از بازار املاک در شمال کشور، با افت بیشتر از ۵۰ درصدی حجم معاملات روبرو شده است؛ فراز و فرود شدید در بازار معاملات شمال کشور که عموما در مناطق مرغوب و متوسط به روبه بالا شکل گرفته است. این بخش از بازار املاک در شمال کشور درحالی به لحاظ معاملاتی در باطلاق کرونا گیر افتاده که یک مقاومت مرموز در بخش قیمتی این بازار وجود دارد. به صورتی که بررسی ها و تحقیقات میدانی نشان داده است سطح قیمت ها در بازار ویلا و زمین، به دنبال ابررکود معاملات، نه تنها کاهش پیدا نکرده بلکه نسبت به نیمه سالجاری هم افزایش داشته است. مطابق با تحقیقات میدانی هم اکنون میانگین قیمت در بازار ویلای شهرهای شمالی ۲۵ تا ۳۳ درصد و میانگین قیمت زمین حدود ۶۰ درصد نسبت به شهریورماه رشد داشته است، ازاین رو به نظر می آید بازار زمین و ویلا در شمال کشور وضعیتی شبیه بازار مسکن شهر تهران دارد؛ به این معناکه در یک موقعیت «ابررکود تورمی» قرار گرفته است. اما بررسی ها از برتری چهار نیروی فزاینده بر سه نیروی کاهنده برای ایمنی قیمت ویلا و زمین در شرایط رکود معاملات حکایت دارد. آن طور که مشاهده ها و تحقیقات میدانی نشان داده است در وضعیت کنونی سه نیروی موثر می توانست بر کاهش قیمت ویلا و زمین اثرگذار باشد. نخستین نیرو، «کرونا و ممنوعیت دوره ای سفر» بخصوص به شهرهای شمالی کشور است. آن طور که واسطه های ملک عنوان می کنند متقاضیان خرید ویلا یا زمین در استان های شمالی کشور دست کم برای خرید قطعی احتیاج به سه مرحله سفر برای انجام بازدیدهای متعدد، انجام مذاکره و استعلام مدارک دارند. شرط تحقق این موارد سفر به محل استقرار ویلا یا زمین است که فعلا طی ماه های گذشته با شدت گرفتن شیوع ویروس کرونا، مقدور نبوده است. علاوه بر این دیگر نیروی کاهنده قیمت ها، تمایل بخش زیادی از متقاضیان خرید ویلا به حاشیه شهرهای اصلی دیگر استان های کشور است و نهایتا آخرین نیرو به کاهش انتظارات تورمی و کاهش خریدهای سرمایه ای مربوط می شود. درحالی که در تابستان سال جاری، یکی از علل اصلی رشد معاملات به افزایش هیجان خریدهای سرمایه ای مربوط می شود حالا این انتظار وجود دارد که با کاهش انتظارات تورمی، روند رشد قیمت ها کاهنده باشد. اما آن طور که مشخص است نیروی چهار عامل فزاینده قیمت بر این سه نیرو برتری داشته است. به قول فعالان و واسطه های بازار زمین و ویلا در شمال کشور، افتتاح قطعه یک آزادراه و انتشار اخباری در خصوص تکمیل قطعه دو آزادراه در آینده نزدیک، عامل اولیه اثرگذار بر افزایش ارزش معاملاتی در این بازار بوده است. دومین عامل پرهیز مسافران از رفتن به ویلاهای اجاره ای در سفرهای محدود در دوره انتشار کرونا است. دو نیروی دیگر فزاینده قیمت ها هم اثرگذاری جهش قیمت مسکن در شهر تهران بر فضای روانی قیمت گذاری در بازار املاک شمال و همینطور بالارفتن هزینه های ساخت شامل تأمین زمین، مصالح ساختمانی و عوارض شهرداری است. بررسی سیکل رشد و کاهش قیمت ها در بازار املاک شمال کشور و مقایسه آن با دوره های رونق و رکود قیمتی در بازار مسکن شهر تهران حکایت از وجود یک رابطه نسبی مشخص دارد؛ به صورتی که از آغاز دهه ۸۰ تاکنون، بررسی و مقایسه قیمتی بازار املاک شهر تهران و شمال کشور نشان داده است بعد از هر دوره جهش قیمتی در شهر تهران، در یک سال بعد که این بازار به یک دوره رکودی وارد شده، رشد قیمت در بازار زمین و ویلای شهرهای شمالی کشور همچنان ادامه دار بوده است. بعنوان مثال در سال ۸۶ که بازار مسکن شهر تهران به یک جهش قیمت حدود ۸۰درصدی گرفتار شده و بعد از آن در سال ۸۸ با حدود ۱۰ درصد کاهش قیمت مواجه می شود، قیمت ها در بازار املاک شمال کشور (مطابق با اطلاعات انتشار یافته از جانب مرکز آمار در مورد اطلاعات بازار املاک مازندران) حدود ۹۳ درصد رشد پیدا می کند. این روند در دوره بعدی رونق و رکود بازار مسکن تکرار می شود. در سالهای ۹۲ و ۹۳ که قیمت مسکن در شهر تهران با جهش روبه رو می شود و کاهش قیمت ها در سال ۹۴ در این شهر آغاز می شود؛ در این سال رشد قیمت ها به میزان ۲۰ درصد شروع می شود و ادامه پیدا می کند. طی این سال ها یعنی از آغاز دهه ۸۰ تاکنون، نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور یک رابطه بلندمدت داشته است؛ به این معنا که در دهه ۸۰ نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور سه برابر در هر مترمربع بوده است. این نسبت در سالهای ۹۲ و ۹۳ که آغاز جهش قیمت مسکن در تهران بوده است از عدد سه هم عبور می کند. جالب آنکه در سالهای ۹۵ و ۹۶ که جهش مسکن در شهر تهران حدودا تمام می شود اما رشد قیمت ها در شهرهای شمالی همچنان ادامه داشته، این نسبت کم و به کمتر از ۳ می رسد. در سال۹۸ درحالی که دومین سال جهش قیمت مسکن در شهر تهران در حال سپری شدن بوده است، نسبت قیمت مسکن تهران به شهرهای شمالی کشور در هر مترمربع به ۹/ ۵ برابر می رسد تا اینکه با ادامه رشد قیمت ها، این نسبت در تابستان سال جاری به ۴/ ۶ برابر می رسد. تحقیقات میدانی از وضعیت قیمت خرید و فروش ویلا در بعضی شهرهای شمالی کشور از آن حکایت می کند که در تابستان برای خرید یک ویلای معمولی با زیربنای ۳۰۰ مترمربع و زمین ۵۰۰ متری، به بودجه ای در حدود ۲ میلیارد تومان نیاز بود اما هم اکنون برای خرید چنین ویلایی بودجه ای به مبلغ ۵/ ۲ تا ۳ میلیارد تومان نیاز است. واسطه های بازار ملک در شهرهای شمالی عنوان می کنند بودجه موردنیاز برای خرید این ویلا پارسال در حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان بود. جالب آنکه این وضعیت در مورد قیمت ویلاهای لوکس و فوق لوکس هم وجود دارد؛ به صورتی که در مورد ویلاهای لوکس، قیمت ها نسبت به نیمه سالجاری حدود ۷۰ درصد رشد داشته، ازاین رو برای خرید یک ویلای لوکس قیمت ها از حدود ۵/ ۴ میلیارد آغاز و در مواردی از ۷ میلیارد تومان هم عبور می کند. البته قیمت ویلاهای فوق لوکس در مناطق لوکس شهرهای شمالی از مترمربعی ۵۰ میلیون تومان در هرمترمربع شروع می شود. قیمت زمین در این مناطق فوق لوکس هم در هرمترمربع بیشتر از ۵۰ میلیون تومان است. تحقیقات میدانی نشان داده است قیمت زمین خارج از بافت شهری در محدوده غرب استان مازندران نسبت به نیمه سالجاری حدود ۶۰ درصد رشد کرده است به صورتی که اگر یک متقاضی در تابستان امکان خرید زمین با قیمت ۵/ ۱ میلیون تومان در مترمربع را داشته حالا قیمت ها از مترمربعی ۵/ ۲ میلیون تومان شروع می شود. البته این قیمت ها در ارتباط با فایل های موجود و عرضه شده در بازار است و در مواردی امکان دارد قیمت های پیشنهادی کمتر از این سطح باشد. مقاومت مرموز قیمت ها در شرایط ابررکود معاملات در بازار زمین و ویلا در هفته های اخیر، ردپای وجود یک آنتی بادی را نشان داده است. به نظر می آید در وضعیت کنونی که به علت پایین بودن نرخ شارژ شهری (عوارض نوسازی) تناسبی با ارزش واقعی املاک ندارد در نتیجه تقاضای سرمایه ای نگرانی بابت هزینه های نگهداری ویلا یا ملک ندارد. این درحالی است که اگر تکلیف خانه های دوم و چندم مشخص شود و بابت آن درصدی از ارزش ملک بعنوان عوارض شهری پرداخت گردد، شهرداری می تواند درآمد کسب شده از این محل را صرف توسعه پروژه های شهری کند. این اقدام دو نتیجه مثبت به نفع منافع عمومی شهر دارد؛ از یکسو زیرساخت های شهری توسعه و تکمیل می شود و از طرفی مقاومت قیمتی در وضعیتی که تقاضا وجود ندارد شکسته می شود. رکود شدید معاملات ویلا رئیس اتحادیه املاک و مستغلات شهرستان چالوس در گفتگو با «دنیای اقتصاد» از کاهش شدید معاملات ویلا اطلاع داد. علیرضا شعبان پور درباره وضعیت بازار املاک شامل زمین و ویلا در شهرهای شمالی اعلام نمود: محدودیت های کرونایی در کشور سبب شده امکان سفر به شهرهای شمالی برای افراد سخت و محدود شود. در نتیجه این اتفاق، بازار ویلا هم تحت تأثیر قرار گرفته است به صورتی که خریدار کاهش پیدا کرده و معاملات ویلا و زمین در شهرستان چالوس دست کم ۵۰ درصد افت کرده است. شعبان پور اضافه کرد: متقاضیان خرید ملک معمولا چند بار به استان سفر می کنند تا ضمن بازدید از محل و موقعیت ملک، نسبت به بررسی مدارک و سایر شرایط برای انجام معامله، قطعیت لازم را پیدا کنند. اما چون طی این یک سال گذشته، انتشار کرونا و محدودیت های رفت وآمد بین استانی و بین شهری، مسافرت ها را به شدت کاهش داده است در نتیجه، افراد نمی توانند مقدمات خرید از بازار ویلا و املاک شمال را برای خود فراهم نمایند. این مسئله یکی از علل اصلی رکود شدید خرید و فروش ویلا طی ماه های اخیر است. رئیس اتحادیه املاک و مستغلات شهرستان چالوس در عین حال اظهار داشت: قیمت ها کاهش پیدا نکرده و نسبت به نیمه اول سال هم گرفتار افزایش شده است. یک دلیل افزایش قیمت، رشد هزینه های ساخت و قیمت تمام شده ویلا است که ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و عوارض است که دریافت می شود. 223224
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب