قیمت مسكن تابع نرخ ارز است؟
به گزارش بازسازی خانه مهر نوشت: نگاهی به تحولات قیمت مسکن طی دهه ۱۳۹۰ گویای آن می باشد که قیمت مسکن در شهر تهران کاملاً تابع قیمت دلار است و هرگونه نوسانی در بازار ارز، با اندکی تأخیر، در قیمت مسکن بازتاب پیدا می کند.
هر چند که سایر آیتم ها همچون تاثیر اقتصاد کلان مانند رشد نقدینگی و همینطور فاکتور اثرگذار «کمبود شدید تولید مسکن» در کنار فاکتورهایی چون «نبود پایه های مالیاتی تنظیم گر» (مالیات بر خانه های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه و…) بر رشد قیمت مسکن مؤثرند. همه این عوامل سبب شده تا در کنار عدم افزایش بهینه دستمزدها، شاخص دسترسی خانوار به مسکن ماه به ماه با تغییر اساسی روبه رو شده و عملاً افزایش ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا خرداد ۱۴۰۰، کاری کند که خرید مسکن برای خیلی از دهک های درآمدی حتی دهک های ۷ یا ۸ هم به هدفی دست نیافتنی تبدیل گردد. نگاهی به نرخ دلاری مسکن در خرداد امسال بر مبنای آخرین گزارش منتشره از بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در خرداد سال جاری بیشتر از ۲۹.۶ میلیون تومان بود؛ که اگر قیمت دلار صرافی بانکی را ۲۴ هزار و ۴۰۰ تا ۲۴ هزار و ۵۰۰ تومان در نظر بگیریم، هر متر مسکن در تهران بیشتر از ۱۲۰۰ دلار و تا ۱۲۰۸ دلار قیمت گذاری می شود. بررسی تناسب قیمت مسکن و دلار در دهه ۹۰ نشان دهنده درآمیختگی قیمت مسکن با دلار و تأثیرپذیری شدید بازار مسکن از بازار ارز است. مقایسه یک دهه قیمت مسکن و دلار در تهران این در شرایطی است که در سال ۹۰، هر دلار بین ۱۴۰۰ تا ۱، ۸۰۰ تومان در نوسان بود ضمن این که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در سال ۱۳۹۰ از متری ۱ میلیون و ۶۷۰ هزار تا ۲ میلیون و ۲۱۵ هزار تومان در نوسان بود ازاین رو مسکن در ابتدایی دهه ۹۰ از هزار و ۱۹۲ دلار تا هزار و ۲۳۰ دلار به ازای هر متر متغیر بوده است. در سال ۱۳۹۱ که قیمت دلار به ناگهان از دامنه هزار تومانی به بازه ۳ هزار تومانی پرتاب شد، ارزش دلاری مسکن به شدت افت کرد؛ در آن سال قیمت دلار از ۱۵۰۰ تا ۳، ۸۰۰ تومان نوسان داشت و قیمت مسکن هم از متری ۲ میلیون و ۲۲۲ هزار تومان تا متری ۳ میلیون و ۶۲۹ هزار تومان در تلورانس بود؛ ازاین رو هر متر مسکن در سال ۹۱ بین هزار و ۴۸۱ تا ۹۵۵ دلار تغییر یافت. در سال ۱۳۹۲ هم هر دلار از ۳ هزار و ۳۰۰ تا ۳ هزار و ۶۰۰ تومان ارزش گذاری شده بود هر متر مربع واحد مسکونی هم در تهران از متری ۳ میلیون و ۵۶۹ هزار تومان شروع شد و تا ۴ میلیون و ۲۵ هزار تومان افزایش پیدا کرد. ازاین رو قیمت دلاری هر متر مسکن در تهران در سال ۹۲ بین هزار و ۸۱ دلار تا هزار و ۱۱۸ دلار تعیین نرخ شده بود. در سال ۱۳۹۳ هر دلار از ۳ هزار و ۴۰۰ تا ۳ هزار و ۵۵۰ تومان خرید و فروش می شد؛ قیمت مسکن هم از متری ۳ میلیون و ۹۷۵ هزار تومان در فروردین ۹۳ به متری ۴ میلیون و ۲۵۴ هزار تومان در اسفند ختم شد؛ ازاین رو قیمت دلاری هر متر مسکن در سال ۹۳ بین هزار و ۱۶۹ تا هزار و ۱۹۸ دلار نوسان اندکی داشت. در سال ۱۳۹۴ هم دلار از ۳ هزار و ۱۵۰ تا ۳ هزار و ۶۰۰ تومان عرضه و مسکن هم از متری ۴ میلیون و ۱۳۶ هزار تومان در فروردین آغاز و به متری ۴ میلیون و ۳۱۲ هزار تومان در اسفند ختم شد. قیمت دلاری مسکن در سال ۹۴ بین هزار و ۳۱۳ تا هزار و ۱۹۷ دلار در هر متر مربع بود. در سال ۱۳۹۵ قیمت دلار در ابتدای سال به ۳ هزار و ۷۵۰ تومان رسید ولی در اواخر سال به علت اجرای توافق نامه برجام به ۳ هزار و ۴۲۵ تومان کاهش یافت؛ قیمت مسکن هم از متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در ابتدای سال به متری ۴ میلیون و ۵۳۸ هزار تومان در انتهای سال رسید؛ قیمت دلاری مسکن در سال ۹۵ بین متری هزار و ۱۱۲ تا هزار و ۳۲۴ دلار تخمین زده می شود. در سال ۱۳۹۶ قیمت دلار اندکی افزایش یافت و از ۳ هزار و ۸۰۰ تومان به ۴ هزار و ۲۵۰ تومان پرش کرد. قیمت مسکن هم در همان سال شاهد روند افزایشی بود و از متری ۴ میلیون و ۳۲۵ هزار تومان در فروردین به متری ۵ میلیون و ۶۲۸ تومان نقل مکان کرد که سبب شد تا قیمت دلاری مسکن در همان سال بین هزار و ۱۳۸ تا هزار و ۳۲۴ دلار در نوسان باشد. در سال ۱۳۹۷ که آغاز وقوع نرخ های عجیب و غریب در بازارهای دارایی بود، قیمت دلار در ابتدای سال ۴ هزار و ۲۰۰ تومان بود اما در میانه های سال و همزمان با خروج آمریکا از برجام، ناگهان تا ۱۵ هزار و ۶۷ تومان هم پرتاب شد. ثبت رکورد جا ماندن مسکن از دلار در پاییز ۹۷ با متری ۷۳۰ دلار در ۱۰ سال اخیر قیمت مسکن در سال ۹۷ با متری ۵ میلیون و ۵۸۴ هزار تومان در فروردین آغاز شد اما در اسفند ماه به متری ۱۱ میلیون تومان ختم شد؛ قیمت دلاری مسکن در آن سال در بالاترین حالت هزار و ۳۲۹ دلار بود اما در پاییز آن سال در پایین ترین حالت به متری ۷۳۰ دلار سقوط کرد که نشان دهنده جا ماندن قیمت مسکن از قیمت دلار بود. نرخ دلار در سال ۱۳۹۸ کمی کنترل شد و به ۱۱ هزار و ۱۵۰ تومان کاهش پیدا کرد اما بار دیگر در اواخر سال ۹۸ به ۱۵ هزار و ۷۵۷ تومان رسید؛ قیمت مسکن هم متری ۱۱ میلیون و ۴۱۱ هزار تومان را تجربه نمود ولی در اسفند ۹۸ بار دیگر توانست فاصله عقب ماندگی خود با دلار را جبران کرده و به متری ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان برسد. قیمت دلاری مسکن در آن سال بین هزار و ۲۳ دلار تا ۹۹۳ دلار بود. رشد ۱۰۰ درصدی دلار و مسکن در سال ۹۹ نسبت به ۹۸ در سال ۱۳۹۹ قیمت دلار به ناگهان دو برابر رشد کرد و از ۱۴ هزار و ۹۰۵ تومان با رشدی عجیب، رقم ۳۱ هزار و ۵۰ تومان را هم برای چند روزی تجربه کرد؛ قیمت مسکن هم در ابتدای سال متری ۱۵.۵ میلیون تومان بود که در انتهای سال قبل با رشدی دو برابری به متری ۳۰ میلیون و ۲۷ هزار تومان بعنوان میانگین قیمت مسکن در تهران رسید. قیمت دلاری مسکن در تهران پارسال از هزار و ۳۹ تا ۹۷۴ دلار در هر متر مربع نوسان داشت.
کارشناس اقتصادی: دلار فاکتور اصلی مؤثر بر قیمت مسکن می باشد ولی تناظر یک به یک ندارند سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصادی درباره تناظر بازار ارز و مسکن اظهار نمود: الزاماً تناظر یک به یک میان این دو نبوده و زمان هایی وجود داشته است که جهش ملکی بدون جهش ارزی اتفاق افتاده یا این که جهش ارزی برگشت خورده اما قیمت مسکن به علت چسبندگی قیمتی، همچنان در نرخ های بالای ارزی باقی مانده و برنگشته است. وی ادامه داد: اساسا یکی از پارامترهای اثرگذار بر قیمت مسکن، نرخ ارز است؛ اما به این معنا نیست که اگر ارز ۳ برابر شد، قیمت مسکن هم ۳ برابر شود یا این که اگر نرخ ارز کاهش پیدا کند، همین اتفاق هم برای بازار مسکن رخ دهد کما این که در سال ۹۷ که قیمت دلار تا ۳۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد، قیمت مسکن تا این اندازه رشد نکرد و بعد که قیمت دلار از ۳۰ به ۲۰ تا ۲۲ هزار تومان کاهش پیدا کرد، قیمت مسکن نه تنها کاهش نیافت، بلکه در بعضی ماه ها صعودی هم بود. زرگر مرادی خاطرنشان کرد: نرخ نوسانات بازار قابل مدلسازی روی بازار مسکن نیست ولی اساسا یکی از اصلی پارامترهاست. وی خاطرنشان مرد: مسکن یک بازار تقریباً ۱۰۰ درصد داخلی است و همه مصالح و همینطور زمین برای ساخت، کاملاً داخلی است؛ در حالیکه قیمت ارز در خیلی از موارد تابع سرعت رشد نقدینگی است؛ اما این نوسانات ارزی روی بازار مسکن اثرگذار می باشد که نشان داده است سرعت رشد نقدینگی به ناخواه روی بازار مسکن هم مؤثر خواهد بود؛ چون کاهش ارزش پول ملی با رشد نقدینگی رخ داده است و سایر بازارهای دارایی هم متناسب با آن، قیمت خویش را تراز می کنند تا این کاهش ارزش پولی جبران شود. افزایش دستمزدها ریالی است؛ رشد قیمت بازارها دلاری کارشناس اقتصادی درباره جاماندن دستمزدها از سرعت رشد دلار و سایر بازارها همچون مسکن و تاثیر آن بر کاهش قدرت خرید خانوارها، به شاخص «دسترسی خانوار به مسکن» اشاره و اظهار نمود: این شاخص مرتباً درحال بدتر شدن است و برای دهک های درآمدی مختلف، متفاوت است؛ برای دهک های یک و دو شاید از یک قرن پس انداز برای دسترسی به توانمندی لازم برای خرید مسکن هم عبور کند اما برای دهک های ۹ و ۱۰ شاید کمتر از یک دهه لازم باشد پس انداز کنند تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند. وی افزود: افزایش دستمزدها ریالی است و مثلاً کارمندان ۲۰ تا ۴۰ درصد افزایش ریالی حقوق و دستمزد دارند در حالیکه جهشی که در بازارها ایجاد شده، بسیار بالاتر از این مورد بوده است؛ ضمن این که این افزایش درآمدها با افزایش نرخ مسکن هم متناسب نبوده است. کارشناس اقتصاد مسکن درباره تاثیر کمبود ساخت و ساز بر رشد قیمت مسکن هم اظهار داشت: در کنار رشد سایر بازارهای دارایی و تأثیری که بر مسکن دارند، نباید از تاثیر مهم تولید و ساخت و ساز غافل شد؛ ما سالانه به ساخت یک میلیون واحد مسکونی داریم اما حدوداً ۳۴۰ هزار پروانه صادر و ۳۰۰ هزار واحد آن تبدیل به مسکن می شود. ۲۲۳۲۲۵
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب