بازار مسکن در سال 1402 به کدام سو می رود؟
به گزارش بازسازی خانه، فرارو نوشت: نسبت تسهیلات حوزه مسکن به کل تسهیلات بانکی در سالهای اخیر به چهار درصد نمی رسد. این عدد در سوئیس حدود ۵۰ درصد و در هلند ۱۹ درصد است. سقف وام در تهران ۲۰ تا ۳۰ درصد رقم مورد نیاز خرید خانه ای ۸۰ متری را تأمین می کند در حالیکه قدرت وام مسکن برخی کشورهای اروپایی به ۷۰ درصد می رسد
بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ به غیرقابل پیشبینی ترین حالت ممکن رسیده است؛ چون از یک طرف انتشار آمارهای رسمی که به صورت مستمر ماهی یکبار در دسترس عموم قرار می گرفت، متوقف شده و از سوی دیگر سیاست های دولت در هاله ای از ابر مه آلود پنهان شده است.
دولت اصرار دراد با اعمال فشار به مالکان و فعالان بازار در قسمتهایی مثل مالیات یا اجاره، تصویر مدافع حقوق مردم را از خود به نمایش بگذارد که همچنان دغدغه هایی از این جانب احساس می کند، اما هروقت پای پرداخت تسهیلات و کمک های دولتی وسط بیاید، حاضر نیست سود و اقساط تسهیلات را متناسب با توان واقعی متقاضیان تعیین کند. تورم از یک طرف و انتظارات و توقعات بخش عرضه هم از سوی دیگر بازار مسکن را به دندان گرفته اند و هر کدام به سمتی می کشند. این وسط خریداران مصرفی مسکن و مستأجران هستند که تنها مانده اند و فشار سنگینی را تحمل می کنند. تصویر اول؛ محاسبه هزینه ساخت مسکن
قیمت تمام شده ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در پایتخت امکان دارد به سه میلیارد تومان برسد. این هزینه جدای قیمت زمین و مخارجی مثل نصب شیرآلات، کف پوش، کابینت ها و سایر موارد موردنیاز برای تکمیل واحد درنظر گرفته شده است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران، فروردین سال جاری در گفتگو با خبرگزاری ایسنا متوسط قیمت ساخت هرمترمربع واحد مسکونی را ۳۰ میلیون تومان عنوان کرده، اما تاکید دارد: هزینه ساخت یک متر بنای مفید را باید فارغ از مسایلی نظیر شیرآلات لاکچری و مشاعاتی همچون استخر و سالن سینما محاسبه کرد.
در حال حاضر حداقل زمان اجرای یک پروژه مسکونی بین ۱.۵ تا دو سال است و اگر فرایند صدور پروانه را با طول یک تا دو سال به آن اضافه نماییم، کل فرایند ساخت حدود چهار سال زمان می برد؛ ازاین رو اگر همین امروز ساخت مسکن را [در قالب پروژه های بزرگ]شروع نماییم، دست کم سه تا چهار سال آینده آماده می شود. تصویر دوم؛ گم شدن آمارهای رسمی مسکن
انتشار گزارش رسمی بازار مسکن که قبلا به صورت مستمر و منظم توسط بانک مرکزی در اختیار عموم قرار می گرفت، از آذرماه ۱۴۰۱ متوقف شده است، اما قیمت مسکن همچنان برمدار افزایش حرکت می کند. متوسط قیمت مسکن تهران، آذر سال پیش متری ۴۸ میلیون تومان بود، ولی علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهش های مجلس اواخر فروردین در گفتگو با خبرگزاری تسنیم گفته: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۶۰ میلیون تومان عبور کرده است در حالیکه ابتدای سال ۹۷ متوسط قیمت مسکن شش میلیون تومان بود. یعنی قیمت مسکت طی پنج سال ۱۰ برابر افزایش داشته است. با وجود افزایش قیمت، از سال ۹۷ تا ۱۴۰۲ تولید مسکن افزایش پیدا نکرده.
به نظر می رسد بازار مسکن با شکست روبرو شده و تولیدکنندگان از فروش واحدهای خود ناامید هستند، چون خریداران استطاعت مالی ندارند؛ ازاین رو در زمان حاضر تقاضای مصرفی حدودا از بازار خارج شده است. تقاضای موجود با نیت سرمایه گذاری و سوداگری وارد بازار شده است و هدفشان اینست که شش ماه تا یک سال واحد مسکونی را داشته باشند و باردیگر آنرا عرضه کنند. تصویر سوم؛ اجاره بها، مستأجران و وام ودیعه مسکن
مداخله دولت در بازار اجاره مسکن، در سالهای گذشته اغلب بی نتیجه باقی ماند با این وجود سال جاری هم شاهد ابلاغ همان مصوبات هستیم. مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره بها در تهران و سایر شهرها، دقیقاً مثل گذشته است و حتی عددهای آنرا دست نزده اند. تجربه نشان داده به علت نبود ضمانت اجرایی معمولاً این سیاست به نتیجه نمی رسد. بنابراین دولت کوشیده یک سری راهکار جدید به کار بگیرد.
تسهیل مراحل دریافت و صدور مجانی کد رهگیری یکی از مهم ترین اقدامات است. قرار شده سامانه کد رهگیری از زیرمجموعه وزارت صنعت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شوند تا دیگر مشاوران املاک بهانه ای برای خودداری از صدور کدرهگیری نداشته باشند.
مشاوران املاک سال جاری همینطور برای نخستین بار امکان دارد با سامانه ای روبرو شوند که آنها را ملزم به ثبت قراردادهای فروش و اجاره در سامانه معاملات املاک و مستغلات می کند و همزمان به صورت سیستمی حق کمیسیون املاک را در هر قرارداد برای خریدار، فروشنده و مشاور نمایش می دهد. دریافت رقم های بالاتر در چارچوب کمیسیون مشاوران املاک ممنوع خواهد شد.
تغییر قوانین پرداخت وام ودیعه مسکن به نفع مستأجران یک احتمال دیگر است. هم اکنون وام مانند سایر تسهیلات بانکی با سود ۲۳ درصد قابل پرداخت می باشد که بازپرداخت اقساط آن چندان با توانایی اجاره نشین ها همخوانی ندارد؛ ازاین رو دولت در کنار پیشبینی سازوکارهای اجرایی جدید جهت سهمیه بندی و پرداخت سریع تر وام ودیعه مسکن، باید در مورد کاهش مبلغ و نرخ سود وام اجاره نشین ها هم تجدیدنظر کند. تصویر چهارم؛ نهضت ملی مسکن
ثبت نام طرح نهضت ملی مسکن به آورده ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومانی نیاز دارد. این آورده باید به صورت چند قسط و ظرف دو تا سه سال به حساب دولت ریخته شود. هم اکنون متقاضیان مکلف به پرداخت حدود ۸۰ میلیون تومان هستند. بعد از تحویل خانه که البته زمان دقیقش مشخص نمی باشد، تازه تسهیلات نهضت ملی مسکن به متقاضیان تعلق می گیرد که رقم آن برپایه آخرین تصمیمات اعلام شده، ۵۵۰ میلیون تومان برای کل کشور خواهد بود. با فرض این که مقرر است سود تسهیلات با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار یعنی ۲۳ درصد به منظور بازپرداخت وام مدنظر قرار بگیرد، مبلغ اقساط وام نهضت ملی مسکن شاید برای متقاضیان به بالای ۱۰ میلیون تومان برسد.
اقساط ماهانه وام نهضت ملی مسکن در دوره بازپرداخت ۲۰ ساله، مبلغی معادل ۱۰ میلیون و ۶۵۳ هزار تومان خواهد بود. کل بازپرداخت این وام بعد از انتهای دوره قرارداد، به دو میلیارد و ۵۵۶ میلیون و ۸۴۴ هزار تومان می رسد. این یعنی شخصی که تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن دریافت کرده، در نهایت بعد از ۲۰ سال باید دو میلیارد و ۶۸ میلیون و ۴۴۳ هزار تومان به بانک برگرداند.
وقتی تسهیلات نهضت ملی مسکن ۴۵۰ میلیون تومان بود، مبلغ اقساط ماهانه به هشت میلیون و ۷۱۶ هزار تومان می رسید و کل بازپرداخت این وام در دوازدهمین ماه از سال بیستم تا دو میلیارد و ۹۲ میلیون تومان پیش می رفت. کل مبلغی که متقاضی در انتها مدت قرارداد علاوه بر اصل پول به بانک برمی گرداند هم یک میلیارد و ۶۴۲ میلیون تومان محاسبه شده بود. تصویر پنجم؛ افزایش فشار مالیات مسکن
مالیات مسکن در چارچوب های مختلف سال جاری جدی تر از قبل توسط دولت و مجلس دنبال می شود. اجرای مالیات خانه های خالی به شهریور ۱۴۰۲ موکول شده است. واحدهای خالی مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت به این شرط که در هر سال مالیاتی در مجموع بیشتر از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، اصطلاحا خانه خالی در نظر گرفته خواهند شد و صاحبان آنها باید مالیات بپردازند. دولت برنامه ریزی کرده تا آخر سال از خانه های مسکونی خالی رقم دو هزار میلیارد تومان درآمد کسب کند.
مالیات بر معاملات مکرر مسکن یکی از راهکارهای دولت می باشد تا کسانی که به خریدوفروش واحدهای مسکونی با هدف کسب مشغول هستند را بترساند. مالیات معاملات مکرر مسکن به افراد حقیقی یا حقوقی که یک ملک را خریداری و زیر یک سال بفروشند تعلق نمی گیرد، اما اگر فرد برای ملک دوم همین رویه را در پیش بگیرد، مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن خواهد شد.
شیوه محاسبه مالیات بر معاملات مکرر مسکن می گوید اگر شخصی واحد مسکونی به قیمت ۱۰ میلیارد تومان خریداری کند و آنرا ظرف مدت کمتر از یک سال به قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، مشمول نرخ ۶۰ درصد در سال اول خواهد شد و باید شش میلیارد تومان از مابه التفاوت قیمت خرید و فروش ملک را بعنوان مالیات پرداخت کند. اگر این شخص همان ملک را سه سال بعد به همان قیمت ۲۰ میلیارد تومان بفروشد، مالیات با نرخ ۲۰ درصد محاسبه می شود و به عدد دو میلیارد تومان می رسد. تولیدکنندگان مسکن مشمول قانون مالیات بر معاملات مکرر مسکن نمی شوند. تصویر ششم؛ وام خرید مسکن
نسبت تسهیلات حوزه مسکن به کل تسهیلات شبکه بانکی در سالهای اخیر به چهار درصد نمی رسد. این عدد در سوئیس حدود ۵۰ درصد و در هلند ۱۹ درصد است. فاصله ای که نشان داده است چرا و به چه دلیل خریداران مسکن در ایران نمی توانند روی تسهیلات بانکی حساب باز کنند.
میزان تسهیلات پرداختی به خریداران، با حذف بانک مسکن که بانک تخصصی بشمار می رود و تسهیلات تکلیفی پرداخت می کند، حتی به عدد چهار دهم درصد کاسته می شود. از سوی دیگر تسهیلات خرید مسکن هم اکنون برای زوج های ساکن تهران به ۴۸۰ میلیون می رسد که شامل دو وام ۲۰۰ میلیونی فردی و یک وام جعاله ۸۰ میلیون تومانی است. دریافت وام مسکن از راه بورس، همان ابتدای کار به حدود ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان می رسد.
زمان بازپرداخت وام مسکن برای متاهل ها و مجردها می تواند به درخواست متقاضی ۱۰ یا ۱۲ سال تعیین شود. یک فرد مجرد باید ماهانه شش میلیون و ۳۰۰ هزار تومان و یک زوج هر ماه حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اقساط پرداخت خواهد نمود.
بیشتر بخوانید: قیمت خانه در یوسف آباد / نرخ گذاری سلیقه ای برای واحدهای قدیمی
۴۶۲۱۷
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب