منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با گزارشگر مهر با اشاره به بنگاه داری سیستم بانکی در عرصه مسکن و در واکنش به آمار حدود ۶ هزار و ۸۰۰ واحد ملکی در اختیار بانک ها، اظهار داشت: قانونی در پایان سال ۱۳۹۳ تصویب گردید که اجرای آن از سال ۱۳۹۴ شروع شد و برای یک دوره چهار ساله درنظر گرفته شده بود؛ ازاین رو باید در سال ۱۳۹۸ آن چه در قانون به تصویب رسیده و به تأیید شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده بود، اجرائی می شد.
وی اضافه کرد: بر طبق این قانون، بانکها باید اضافه دارایی های خودرا عرضه می کردند و این دارایی ها را به بازار تزریق می کردند، اما این اتفاق رخ نداد.
این کارشناس بازار مسکن بیان نمود: از میان حدود ۲۲ بانکی که با عناوین مختلف مالی در کشور فعالیت می نمایند، شاید ۱۰ درصد و در نهایت ۲۰ درصد آنها نخواستند یا نتوانستند این دارایی ها را عرضه کنند یا آن چه بعنوان املاک اضافه ارایه کردند، املاک قابل استفاده و مورد استقبال بازار نبود؛ در حقیقت، قسمتی از این فایل ها به شکلی بود که شاید بازهم در اختیار خود بانکها باقیمانده باشد و بازار نیز از آنها استقبال نکرده است.
وی با اشاره به جرایم مالیاتی مربوط به املاک بانکها اضافه کرد: اگر موضوع را بررسی کنید، می بینید که جرایم مهمی نیز در این زمینه مطرح بوده است. فکر می کنم حدود ۲۵ درصد جرایم مربوط به املاک و آپارتمان های خالی بوده که بانکها باید بابت آنها مالیات و جریمه پرداخت می کردند، اما این اتفاق رخ نداده است؛ حتی موضوع تا جایی پیش رفته بود که بحث عزل و ابطال مدیریت عاملی برخی بانکها نیز عنوان شد، اما در عمل اتفاق خاصی که بنظر می رسید، رخ نداد.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از ساختار بنگاه داری سیستم بانکی اشاره کرد: یک کلونی خیلی محکم از نظر نظام بانکداری شکل گرفته است؛ به شکلی که گویی مانند واتیکان عمل می کند و شرکت های مختلفی را تحت عناوینی مانند شرکت های اجرائی و بهره برداری بوجود آورده اند؛ عناوینی که گاهی آن قدر مبهم است که وقتی درباره ی آنها سؤال می کنید، پاسخ روشنی دریافت نمی کنید.
وی خاطرنشان کرد: ممکنست وقتی به بانک مرکزی مراجعه می کنید، گفته شود که بانک مورد نظر اصلاً چنین شرکتی ندارد یا بانک مرکزی آن شرکت را تأیید نکرده است، اما بعد مشاهده می نماییم که همان شرکت در پروژه های مشارکت در ساخت فعالیت می کند و مشخص می شود قسمتی از سهام آن متعلق به همان بانک است؛ بنابراین، این مجموعه ها مسیرهای مختلف را می شناسند و می دانند چه طور در این ساختار فعالیت کنند.
غیبی اظهار داشت: همین نظام بنگاه داری موجب می شود تفکر سرمایه ای و سوداگری در عرصه ملک و آپارتمان شکل بگیرد و دست مصرف کننده واقعی از بازار کوتاه شود؛ در چنین شرایطی، اگر مصرف کننده واقعی بخواهد صاحب مسکن شود، باید آنرا با قیمت خیلی بالاتری خریداری کند.
بانک ها باید بابت نگهداری املاک اضافه امتیاز منفی بگیرند
وی با اشاره به نحوه ارزیابی دارایی های بانکی اظهار داشت: نکته مهم دیگر این است که وقتی نظام بانکداری، پروژه های عمرانی یا ملک و آپارتمان را بعنوان دارایی خود محسوب می کند، از دید من این مورد نشان دهنده ضعف ارزیابی بانک مرکزی است؛ بانک مرکزی در پروسه ارزیابی خود اعلام می کند که یک بانک تعداد مشخصی ملک و آپارتمان به ارزش چند هزار میلیارد تومان دارد و درنتیجه، رتبه و تراز آن بانک در ارزیابی غائی سالانه افزایش می یابد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در حالیکه باید این روند برعکس باشد. اگر یک بانک نتوانسته ملک، دارایی و آپارتمان خودرا کم کند، باید بابت این مورد امتیاز منفی دریافت کند، نه این که داشتن حجم بالای املاک بعنوان یک جنبه مثبت در ارزیابی آن بانک لحاظ شود.
غیبی اضافه کرد: ارزیابی مثبت باید زمانی صورت بگیرد که یک بانک به واحدهای تولیدی و زیرساخت های کشور، کارخانه ها، جوانان و شرکت های نوپایی که می خواهند در عرصه های مختلف فعالیت کنند، کمک کرده باشد و از این راه ارزش آفرینی، خلق ثروت و تولید واقعی بوجود آورده باشد.
وی اظهار داشت: این که بانک مرکزی در ارزیابی خود اعلام نماید بانک مورد نظر هزاران میلیارد تومان آپارتمان در مناطق یک و سه تهران دارد، نمی تواند بعنوان ارزش آفرینی تلقی شود. این بانک با این دارایی ها چه کاری انجام می دهد جز سوداگری؟
این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: اگر با این دارایی ها بصورت معکوس برخورد شود و امتیاز آنها به سبب حجم بالای املاک و دارایی های ملکی منفی شود، بانکها مجبور خواهند شد هر سال قسمتی از این املاک را به بازار عرضه کنند؛ در این صورت، ممکنست حتی وضع بازار ملک و مسکن نیز تعدیل شود.
وی با اشاره به سابقه طرح موضوع لطمه های بنگاه داری سیستم بانکی اضافه کرد: ما بارها درباره ی لطمه های بنگاه داری سیستم بانکی صحبت کرده ایم و الان نیز بر این امر تاکید داریم. تا آن زمان که بانکها خودشان را از این وضعیت خارج نکنند، مشکل پابرجا خواهد بود. نکته جالب این است که بانکها اساساً علاقه زیادی به کاهش قیمت مسکن ندارند، برای اینکه احساس می کنند با کاهش قیمت، تراز آنها نیز کاسته می شود.
غیبی در آخر تصریح کرد: اگر بانک مرکزی یک سال اعلام نماید که بانک مورد نظر حجم مشخصی ملک و دارایی دارد، اما این دارایی ها را عرضه نکرده و بنابراین امتیاز منفی دریافت می کند، آن زمان بانکها متوجه می شوند که از سال آینده باید این املاک را به بازار عرضه کنند؛ حتی ممکنست با اجرای چنین سازوکاری، وضع بازار ملک و مسکن نیز تعدیل پیدا کند.
به طور خلاصه، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با گزارشگر مهر ضمن اشاره به بنگاه داری سیستم بانکی در حوزه مسکن و در واکنش به آمار حدود ۶ هزار و ۸۰۰ واحد ملکی در اختیار بانک ها، عنوان کرد: قانونی در آخر سال ۱۳۹۳ تصویب گردید که اجرای آن از سال ۱۳۹۴ آغاز شد و برای یک دوره چهار ساله دیده شده بود؛ به این جهت باید در سال ۱۳۹۸ آنچه در قانون به تصویب رسیده و به تأیید شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیده بود، اجرائی می شد. وی ضمن اشاره به نحوه ارزیابی دارایی های بانکی عنوان کرد: نکته مهم دیگر این است که وقتی نظام بانکداری، پروژه های عمرانی یا ملک و آپارتمان را به عنوان دارایی خود محسوب می کند، از دید من این مورد نشان دهنده ضعف ارزیابی بانک مرکزی است؛ بانک مرکزی در فرآیند ارزیابی خود اعلام می کند که یک بانک تعداد مشخصی ملک و آپارتمان به ارزش چند هزار میلیارد تومان دارد و درنتیجه، رتبه و تراز آن بانک در ارزیابی غائی سالانه افزایش خواهد یافت. تا آن زمان که بانک ها خودشان را از این وضعیت خارج نکنند، مشکل پابرجا خواهد بود.
منبع: بازسازی خانه