معمای بزرگ خیز باردیگر قیمت ملك در تهران
به گزارش بازسازی خانه دنیای اقتصاد نوشت: خیز باردیگر تورم مسکن در تهران یک معمای بزرگ در بازار ملک به وجود آورده است؛ «چرا فاز پساجهش دوام نیاورد؟»
بررسی ها نشان میدهد بهمن ماه سال جاری بازیگر ۵/ ۲ ساله معاملات ملک - خریدارانی که از سال ۹۷ تا نیمه سال جاری فعال بودند - بار دیگر وارد بازار شد و این حضور سبب شد هم حجم خرید و فروش آپارتمان رشد کند و هم تورم ماهانه مسکن باردیگر اوج بگیرد. این معما چنانچه از ابعاد مختلف -متغیرهای اثرگذار بر رفتار بازیگران بازار مسکن و قیمت ملک - موشکافی شود به شناسایی واکسن ابرتورم مسکن منجر می شود. معمای خیز باردیگر قیمت مسکن در میانه فصل زمستان ۹۹ بررسی گردید. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی گزارش تحولات ماهانه بازار مسکن در ماه بهمن را منتشر نمود. مطابق بررسی های انجام شده از جانب این مرجع رسمی، تورم ماهانه بعد از دوماه استراحت، باردیگر خیز برداشت. آنطور که اطلاعات این گزارش نشان میدهد میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در بهمن ماه سال جاری به کانال ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار تومان وارد شد که نسبت به ابتدای زمستان یعنی دیماه معادل ۶/ ۳ درصد رشد را تجربه کرده است. البته تحولات بازار مسکن در یک ماه بهمن، فقط به حوزه قیمتی مربوط نمی گردد. مطابق نتایج این گزارش حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه های املاک شهر تهران در این ماه به ۳ هزار و ۹۰۰ فقره رسیده که مبین ۱۱درصد رشد ماهانه است. بررسی روند تورم ماهانه مسکن از آغاز نیمه دوم سال قبل تابحال به شکلی تاییدکننده خیز مجدد قیمت ها در این بازار است. به صورتی که تورم ماهانه مسکن بعد از آنکه در مهرماه معادل ۱۰درصد به ثبت رسید در میانه فصل پائیز با آغاز نشانه های کاهش انتظارات تورمی ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، تورم ماهانه مسکن کاهش و به ۸/ ۱ درصد رسید. در ماه بعد یعنی آذر ماه با پررنگ شدن نخستین اثرات کاهش ریسک غیراقتصادی، تورم ماهانه برای اولین بار امسال منفی شد و عدد آن منفی یک درصد به ثبت رسید. با این وجود، این وضعیت چندان دوام نیاورد و در ابتدای زمستان یعنی دی ماه، تورم ماهانه مسکن در راه رشد قرار گرفت و رشد ۴/ ۱ درصدی برای آن به ثبت رسید. این روند برای بهمن ماه شتاب تندتری به خود گرفت به صورتی که آمارها نشان میدهد تورم ماهانه مسکن در میانه فصل زمستان به ۶/ ۳ درصد رسید. این آمار حاکی از آنست که فاز پساجهش که از آبان ماه سال جاری شکل گرفته بود، الان متوقف شده و باردیگر بازار مسکن به ریل رشد تند قیمت ها، بازگشته است. این تحول معنادار در مورد حجم معاملات صورت گرفته در بخش خرید و فروش هم به شکلی شکل گرفته است، چونکه باآنکه رشد ماهانه حجم معاملات آپارتمان مسکونی ناچیز بوده اما نسبت به آذرماه (ماه ریزش معاملات و قیمت مسکن) حدود ۵۰درصد افزایش داشته است. مجموع تحولات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن در یک ماه مانده به پایان سالجاری این سوال را به وجود می آورد که بعد از چندماه، بازار مسکن با چه تحولی روبه رو بوده و چه کسانی در کدام مناطق شهر مبادرت به معامله کرده اند؟ نخستین اتفاق بازار مسکن در بهمن در ارتباط با بازگشت بازیگران ۵/ ۲ سال گذشته به این بازار بوده است. نقش اصلی بازار مسکن را طی ۵/ ۲ سال گذشته افرادی بازی کرده اند که همزمان با افزایش انتظارات تورمی برای حفظ ارزش دارایی خود به این بازار وارد می شوند و خرید می کنند. درواقع سرمایه گذاران و سفته بازانی هستند که مبادرت به خرید و فروش های بلندمدت و کوتاه مدت در بازار مسکن می کنند. این گروه در سه ماه آبان، آذر و دی با کاهش انتظارات تورمی، حضور کمرنگ تری در بازار مسکن داشتند اما در بهمن ماه، به سبب آنکه انتظارات تورمی آنها پس از خوشبینی پائیزی نسبت به تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی بازگشت، واکنش نشان داده و حضور متفاوتی در بازار مسکن داشتند. جالب آنکه تورم ماهانه بازار مسکن به دنبال تحولات متفاوت سایر بازارهای دارایی در این ماه رخ داد. آمارها نشان میدهد در میانه زمستان هر سه بازار ارز، سکه و سهام با رشد مواجه بودند. رشد ماهانه بازار ارز معادل ۱۸ درصد، بازار سکه معادل ۱۷ درصد و بازار سهام معادل ۶/ ۷ درصد بوده است. در واقع بر خلاف ماه دی که معامله گران بازار مسکن افرادی بودند که همزمان با اوج گیری سفته بازی در بازارها، از سایر بازارها خارج و با هدف تبدیل دارایی به بازار مسکن وارد شدند، در بهمن ماه باردیگر بازیگران ۵/ ۲ سال گذشته به بازار مسکن وارد شدند و در این بازار مبادرت به معامله کردند. دومین ابهام در مورد محدوده فعالیت این گروه از بازیگران مسکن در بازار است. محدوده تمرکز فعالیت این گروه از دو آمار قابل ردیابی است. آمار نخست در ارتباط با رشد ماهانه معاملات در مناطق مختلف شهر تهران است. گزارش بانک مرکزی نشان میدهد حجم ماهانه معاملات در مناطق یک تا پنج معادل ۵/ ۸ درصد و در مناطق ۹ تا ۲۰ معادل ۱۱ درصد رشد کرده است. این بررسی حاکی از آنست که سهم مناطق جنوبی از کل معاملات بهمن ماه معادل ۴۵ درصد بوده، این در حالیست که سهم این مناطق در مدت مشابه سال ۹۶ معادل ۳۶ درصد بوده یعنی ۱۰ درصد کمتر از سهم این مناطق در معاملات بازار مسکن در بهمن ماه سال جاری. ازاین رو برپایه این آمار رسمی، بخش عمده فعالیت این گروه از فعالان بازار مسکن نیمه جنوبی شهر تهران بوده است. بنظر می رسد این گروه از بازیگران بازار مسکن با جدی شدن بازگشت انتظارات تورمی به سبب عدم تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی، باردیگر مبادرت به بازگشت به این بازار و معامله کرده اند. جالب آنکه فعالان و واسطه های بازار ملک عنوان می کنند برخلاف سالهای گذشته، بخش عمده خریدهای ثبت شده در مقطع کنونی در بازار مسکن از جنس خریدهای شب عید یعنی خریدهای مصرفی نیست. نکته قابل توجه دیگر در مورد تحولات بازار مسکن در این بازه زمانی افت خرید و فروش آپارتمان های نوساز بوده است به صورتی که حجم معاملات آپارتمان های نوساز در بهمن ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل معادل ۷۳ درصد کاهش پیدا کرده است. درچنین شرایطی باتوجه به تحولات اخیر بازار مسکن، برخی کارشناسان و تحلیل گران بازار مسکن معتقدند واکسنی که می تواند امکان جهش مجدد قیمت ها در بازار مسکن را مهار کند، باید بگونه ای باشد که ریشه رشد قیمت ها یعنی انتظارات تورمی را کنترل کند. برای کنترل این انتظارات تورمی دو مسیر اصلی و یک مسیر مکمل پیشنهاد شده است. مسیرنخست تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی است. کارشناسان عنوان می کنند در صورتیکه ریسک غیراقتصادی از راه به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی در مبحث برجام به نتیجه مثبت برسد این انتظار وجود دارد که بازیگران ۵/ ۲ سال گذشته این بازار یعنی سرمایه گذاران و سفته بازان به تدریج از بازار بیرون بروند. دومین مسیر اصلی هم تعیین تکلیف دریافت مالیات ذوب کننده املاک منجمد است. کارشناسان عنوان می کنند دریافت مالیات سالانه بر املاک علاوه بر آنکه ریسک سفته بازی را بیشتر می کند، نگهداری املاک به قصد سفته بازی را هم با هزینه مواجه می کند. از دیدگاه آنها، این نوع مالیات برای بازار مسکن ۱۴۰۰ می تواند تاحدودی روند این بازار را تغییر دهد. آنها تاکید دارند باآنکه امکان دارد سیاست گذار اختیار و توان کامل و کافی برای تعیین تکلیف مسیر اصلی نخست یعنی ریسک غیراقتصادی را نداشته باشد اما می تواند ریسک سفته بازی را با تعیین دریافت مالیات مناسب افزایش دهد بخصوص آنکه فرمول دریافت این مالیات می تواند برای افرادی که مالک چندخانه به صورت همزمان هستند بگونه ای تعریف شود که نرخ بالاتری بپردازند. به قول آنها نرخ بیشتر مالیات سالانه بر املاک بر این گروه از مالکان، می تواند مانع از تداوم خرید سرمایه ای در بازار ملک شود. اما علاوه بر این دو مسیر، یک مسیر مکمل هم از جانب برخی کارشناسان اقتصادی پیشنهاد می شود. این گروه از کارشناسان با اشاره به تحولات بازارها در دیماه عنوان می کنند در این ماه همزمان با ریزش بازارها، بخش زیادی از بازیگران سایر بازارها به قصد تبدیل دارایی به بازار مسکن بعنوان یک پناهگاه امن وارد شدند. این گروه از افرادی که به دنبال پناهگاه امن برای دارایی خود هستند بازار پول را جایگزین مناسبی برای بازار مسکن می دانند، به صورتی که اگر نرخ سود تعدیل و جذاب شود امکان دارد به جای انتخاب بازار مسکن، به بازار پول وارد شوند و از این طریق ارزش دارایی خویش را حفظ کنند.
223224
منبع: بازسازی خانه
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب