ریسك های پیش خرید در بازار املاك
به گزارش بازسازی خانه دنیای اقتصاد نوشت: بازار دوم معاملات مسکن می تواند به زمین بازی برد-برد برای دو طرف معامله تبدیل گردد. پیش فروش آپارتمان در این وضعیت به نفع سازنده ها است. از طرفی، پیش خرید نیز دست کم از بابت تامین رقم مورد نیاز خرید خانه، به نفع تقاضای مصرفی است.
اما آنچه می تواند به چرخش موتور معاملات در بازار دوم مسکن منجر شود، آگاهی پیش خریداران از ریسک های این بازار است. بررسی ها نشان میدهد بازار دوم مسکن در وضعیت فعلی با سه ریسک شاخص همراه است؛ بطوریکه پیش خریداران می توانند متناسب با آن دست به انتخاب پروژه های پیش فروش بزنند. بازار دوم معاملات مسکن بعنوان یک گزینه مناسب برای انجام معاملات مسکن در سال آینده از طرف کارشناسان به متقاضیان و فعالان این بازار سفارش می شود. بررسی های «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن وگزینه های پیش روی این بازار برای سال آینده نشان می دهد، ورود به بازار پیش فروش و پیش خرید مسکن برای دو ضلع اصلی بازار یعنی سازنده ها(فروشنده های واحدهای مسکونی در حال ساخت، نوساز و تازه ساز) و خریداران، یکی از روش های معامله برد- برد ملکی در وضعیت فعلی شمرده می شود. این درحالی است که به دنبال تحولات صورت گرفته در بازار مسکن از یکسو و همین طور وجود برخی موانع قانونی در راه بازار دوم معاملات مسکن، طی سالهای اخیر این روش تامین مالی برای سازنده ها وخرید مدت دار برای متقاضیان به ویژه خانه اولی ها، به حالت مسدود یا دست کم نیمه مسدود درآمده است. با این وجود، الان کارشناسان بازار معاملات مسکن انجام معاملات پیش خرید وپیش فروش مسکن را برای هر دو سمت معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در حکم یک بازی برد- برد تعبیر می کنند و به متقاضیان در هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی سفارش می کنند این روش را بعنوان یکی از گزینه های مناسب برای انجام معاملات خود بمنظور پیشبرد مقاصد موجود در هر دو سمت، مدنظر داشته باشند. پیش فروش مسکن الان از آن جهت در حکم یک بازی برد- برد برای هر دو سمت عرضه کننده مسکن ومتقاضی واحدهای مسکونی تلقی می شود که در وهله اول، سازنده های واحدهای مسکونی می توانند از این روش به نفع تامین مالی پروژه های در دست اجرای خود بهره مند شوند. در وهله دوم از آنجائیکه الان تعداد قابل توجه یا به بیان بهتر عمده متقاضیان بازار معاملات مسکن به علت جهش های متوالی قیمت آپارتمان، به اجبار از متن بازار به حاشیه رانده شده اند و قدرت خرید خودرا برای معامله واحدهای مسکونی آماده از دست داده اند می توانند از این طریق در راه خانه دار شدن گام بردارند و واحدی را با روش پیش خرید تملک کنند. در سمت عرضه واحدهای مسکونی الان سازنده ها با دو چالش مهم مواجه هستند؛ چالش اول مربوط به نبود مشتری برای واحدهای مسکونی آماده عرضه آنها به بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی است که باعث شده حجم زیادی از این واحدهای نوساز و تازه ساز در بازار به فروش نرسد. علت این مساله از یک سو فاصله قابل توجه قیمت واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز با واحدهای مسکونی چند ساله به علت تورم هزینه های ساختمانی ظرف دو سال قبل تا حالا و در وهله بعد ناشی از رکود عمیق در کل بازار معاملات مسکن می باشد و همین موضوع منجر به بروز معضل تامین مالی برای اتمام پروژه های ساختمانی نیمه تمام و درحال ساخت سازنده ها از یک سو و همین طور عدم دسترسی سمت عرضه مسکن به منابع مالی کافی برای شروع پروژه های ساختمانی جدید است. دومین چالش سازنده ها همین طور مربوط به ادامه تورم هزینه های ساختمانی است. پاییز امسال درحالی تورم ۱۰۰ درصدی در بازار معاملات زمین به ثبت رسید که این میزان بطور متوسط از تورم سالانه واحدهای مسکونی در پایتخت بیشتر بود. همین طور امسال قیمت مصالح ساختمانی در مقایسه با سال قبل حدود ۷۰ درصد رشد کرد. این درحالی است که سازنده ها از احتمال ادامه روند تورمی هزینه های ساخت در آینده نیز خبر می دهند؛ ضمن آنکه کماکان چشم انداز بازار معاملات مسکن به ویژه در سمت معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز رکودی است. از ین جهت، سازنده ها می توانند با اقدام برای پیش فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت (نیمه کاره) یا پروژه های ساختمانی جدید(واحدهایی که قصد ساخت آنها را از الان تا سال آینده دارند)، بخش مهمی از نیاز خود به منابع مالی پروژه های ساختمانی در دست اقدام را فراهم آورند. از طرف دیگر، نوعی اطمینان بابت وجود مشتری برای واحدهای مسکونی تولید شده از طرف آنها در آینده بواسطه انجام معامله در بازار پیش فروش ایجاد می شود ونگرانی سازنده ها بابت سرنوشت واحدها بعد از اتمام دوره ساخت از بین خواهد رفت. به این ترتیب، سازنده ها می توانند با پیش فروش واحدهای نیمه کاره و در حال ساخت از الان نسبت به خرید مصالح ساختمانی موردنیاز برای پروژه های در حال ساخت یا پروژه های برنامه ریزی شده برای ساخت در سال آینده اقدام نمایند و از این طریق از تورم احتمالی مصالح در سال بعد در امان بمانند. در سمت خریدار واحدهای مسکونی نیز هر چند علایم و احتمالات از وجود نشانه های تخلیه حباب قیمتی در بازار خبر می دهد اما هیچ قطعیتی در این خصوص وجود ندارد واحتمال افزایش قیمت ها در سال آینده بطور ۱۰۰درصدی منتفی نیست. بدین جهت پیش خرید مسکن یک گزینه مناسب و پیشنهاد منطقی برای خریداران مسکن شمرده می شود. از طرف دیگر این روش برای آن دسته از متقاضیان مسکن که به علت جهش مستمر قیمت مسکن دست کم از شروع سال ۹۷ تاکنون، توان خرید مسکن ندارند روشی مناسب برای خانه دار شدن است، چونکه می توانند بهای واحد مسکونی را به صورت تدریجی پرداخت کنند و بدین جهت ناچار نیستند ۱۰۰ درصد قیمت آپارتمان را به صورت یکجا به فروشنده پرداخت کنند. بررسی ها نشان می دهد، پیش خرید مسکن در وضعیت فعلی دست کم می تواند سه ریسک را هم برای پیش خریداران به همراه داشته باشد که با درنظر گرفتن این سه ریسک متقاضیان می توانند معاملات پیش خرید خودرا با دقت بیشتری انجام دهند. نخستین ریسک پیش خرید مسکن برای پیش خریداران، احتمال وجود برخی نقصها در واحدهای پیش خرید شده حتی پس از تحویل به خریداران است. در بعضی موارد مشاهده شده است که بعضی سازنده ها به علت مواجهه با مشکلات مالی یا سایر تخلفات صورت گرفته در فرآیند ساخت، بار مشکلات به وجود آمده را به پیش خریدار انتقال داده اند و در بعضی موارد مبادرت به تحویل ساختمان ناقص به پیش خریداران کرده اند. دومین ریسکی که متوجه پیش خریداران مسکن می باشد مربوط به بحث قیمت تمام شده و قیمت فروش و اختلاف بین این دو است. ممکنست پیش فروشنده ابتدا با یک قیمت مبادرت به پیش فروش کند اما در جریان ساخت به علت افزایش هزینه ها، نتواند با قیمت اعلام شده در ابتدا، واحد را به پیش خریدار تحویل دهد. سومین ریسک که نکته مهمی هم هست آنست که در خیلی از موارد سازنده ها تنها برخی از واحدهای خودرا پیش فروش می کنند و تحویل این واحدها وتامین مالی برای تکمیل آنها را منوط به فروش سایر واحدها می کنند. درحالی که ممکنست به علت رکود، آن واحدها به فروش نرود و سازنده نیز نتواند واحدهای پیش فروش شده را تکمیل و در موعد مقرر به پیش خریدار تحویل دهد یا اینکه ممکنست سازنده از منابع مالی تامین شده در نتیجه پیش فروش برای تامین مالی سایر پروژه های خود استفاده نماید وبرای تامین مالی واحدهای پیش فروش شده با مشکل مالی مواجه شود که این مساله نیز پروژه ها را با وقفه و مشکل مواجه خواهدنمود. لازم است پیش خریداران مسکن با در نظر گرفتن این ریسک ها نسبت به انتخاب سازنده ها و پروژه های مطمئن برای پیش خرید اقدام نمایند. 223224
منبع: remont.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب