خانه های خالی بلای زندگی مستاجرین
به گزارش بازسازی خانه، همدلی نوشت: پایتخت در حالی در سیطره خانه های خالی قرار گرفته که افزایش اجاره بها در محله به محله تهران همچنان خبرساز است. آن طور که بررسی گزارش ها نشان میدهد متوسط اجاره بها در تهران طی نخستین ماه پاییزی، 4.6 درصد افزایش داشت که از دلیلهای اصلی آن می توان به رکود در بخش فروش، افزایش سطح عمومی قیمت کالاها و انتقال فشار تورمی از قیمت مسکن به بخش اجاره اشاره نمود. این افزایش در حالی است که گفته می شود بازار مسکن در بخش خرید و فروش به ثبات رسیده، ولی وضعیت حوزه رهن و اجاره متفاوت از بخش خرید و فروش است.
بر اساس رصد اخبار، تنها در چند ماه اخیر، اجاره بها در شهر تهران ۴.۶ درصد افزایش داشته که رشد بیش از چهار برابری را در مقایسه با میزان افزایش قیمت مسکن به ثبت رساند. همین طور شاخص رشد سالیانه کرایه مسکن نیز در پایتخت ۴۱ درصد و در کل مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد بود. این در حالیست که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران طبق شاخص بانک مرکزی ۳۶.۳ درصد و در کل کشور (مطابق گزQQارش مرکز آمار) ۳۲.۶ درصد بود. تورم ماهیانه در هر دو شاخص فروش مسکن و اجاره بها در کل کشور نیز ۳.۵ درصد به ثبت رسید. با فروکش کردن انتظارات کاهشی در زمینه فروش، افزایش قیمت خانه در آخرین ماه از نیمه اول سال به پایین ترین سطح خود از فرورین تا حالا رسید و افزایش ماهیانه ۱.۱ درصد را به ثبت رساند. در همین زمینه فعالان بازار مسکن نیز می گویند باتوجه به نوسانات قیمت در محله های مختلف و رشد اندک بازار در شهریورماه به صورتی می توان اظهار داشت که بازار در بخش خرید و فروش به ثبات کامل رسیده است. طبق اعلام بانک مرکزی شهریور امسال رشد ماهیانه و سالیانه قیمت مسکن در تهران به ترتیب ۱.۱ و ۳۶.۳ درصد بود. آمار و ارقام نشان میدهد که با وجود ثبات نسبی قیمت مسکن در شهر تهران، بازار اجاره در پایتخت و کل کشور تا حدودی ملتهب است. عواملی همچون تورم عمومی (۴۲ درصد)، میزان افزایش دستمزد (۵۷ درصد)، جبران عقب ماندگی بازار اجاره نسبت به قیمت مسکن، پر شدن ظرفیت بازار ملک، رکود معاملات، انتقال انتظارات تورمی از بخش خرید و فروش به سمت بازار اجاره و کاهش بازدهی بازارهای رقیب مسکن از دلیلهای رشد اجاره بها ارزیابی می شود. سیر نزولی معاملات شهر تهران که از تیرماه امسال شروع شده در شهریورماه نیز ادامه پیدا کرد. شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد گردید که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصدی به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارینه حکایت دارد. تجربه نشان میدهد در زمان استراحت بازار مسکن و ثبات قیمت ها، بازار اجاره به تدریج عقب ماندگی خودرا جبران می کند. بررسی رشد ماهیانه اجاره خانه در کل کشور طی مهرماه امسال از افزایش ۶.۱ درصد در مقایسه با شهریور حکایت دارد که بیشترین میزان افزایش امسال شمرده می شود. بطور معمول با ورود به پاییز بازار اجاره فروکشQ می کرد اما از سال قبل به سبب رکود خرید و فروش مسکن و تورم عمومی، اجاره بها روند صعودی داشته است.
به گزارش ایسنا، مهرماه امسال نرخ اجاره مسکن در کل کشور ۶.۱ درصد و در شهر تهران ۷ درصد در مقایسه با شهریور افزوده شد که در هر دو بخش بیشترین میزان تورم ماهیانه اجاره امسال شمرده می شود. بنظر می رسد اثر فروکش کردن بازده سرمایه در بخش خرید و فروش مسکن شهر تهران به شکل سرعت گرفتن تورم اجاره بها بروز یافته است.
طبق گزارش مرکز آمار، میزان رشد ماهیانه نرخ اجاره در کل کشور در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیر ۳.۸ درصد، مرداد ۲.۹ درصد، شهریور ۳.۵ درصد و مهر ۶.۱ درصد بوده است.
در شهر تهران نیز طبق شاخص بانک مرکزی، رشد ماهیانه اجاره بها در اردیبهشت ۱.۹ درصد، خرداد ۲.۷ درصد، تیر ۴.۵ درصد، مرداد ۴.۶ درصد، شهریور ۴.۶ درصد و مهر ۷ درصد اعلام گردید.
منحنی کرایه خانه در شرایطی رو به بالا حرکت می کند که درآمد خیلی از اقشار اجاره نشین، چندان متناسب با آن رشد نکرده است. از طرف دیگر انتظار میرفت با ورود به نیمه دوم سال و پایان پیک جابه جایی، بازار اجاره فروکش کند اما به سبب تاثیرپذیری از تورم عمومی و جبران عقب ماندگی در مقایسه با قیمت مسکن، مسیری متفاوت با انتظارات را گذراند.
هم اکنون مسکن به عنوان سنگین ترین کالا در سبد هزینه خانوار ۶۰ درصد درآمد خانواده های تهرانی را به خود اختصاص می دهد که به ۱.۳ برابر حد مجاز رسیده است. این برآورد مربوط به تیرماه ۱۴۰۱ است که باتوجه به رشدهای بعد از آن هم اکنون ایQن عدد رشد بیشتری یافته است. طبق اعلام مرکز آمار، مهرماه امسال قیمت مسکن در کل کشور ۶.۱ درصد نسبت به شهریور امسال و ۳۶.۳ در مقایسه با مهرماه سال قبل رشد نشان داد. افزایش قیمت مسکن شهر تهران در دو شاخص ماهیانه و سالیانه نیز به ترتیب ۰.۷ درصد و ۴۴.۷ درصد بود.
از جانب دیگر تورم ماهیانه اجاره بها در کل کشور ۶.۱ درصد و تورم نقطه به نقطه اجاره (نسبت به مهرماه ۱۴۰۰) به میزان ۳۶ درصد اعلام گردید. در شهر تهران نیز طبق اعلام بانک مرکزی اجاره بها ۷ درصد نسبت به شهریور امسال و حدود ۴۱ درصد در مقایسه با مهر سال قبل رشد کرد.
دولت در سه سال اخیر بمنظور کمک به مستاجرین، برنامه هایی را شامل پرداخت وام ودیعه مسکن و تعیین سقف برای قراردادهای اجاره در نظر گرفت. اردیبهشت امسال سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید. همین طور به مستاجرین در تهران ۱۰۰ میلیون، مراکز استانها ۷۰ میلیون و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۴۰ میلیون تومان وام ودیعه مسکن پرداخت می شود. البته همانطور که وضع بازار نشان میدهد تا حالا هیچ کدام از این برنامه ها به نتیجه نرسیده است.
اما همانطور که آمار نشان میدهد تعیین حد مجاز چندان نتوانسته در جلوگیری از افزایش قیمت ها در بازار اجاره موفق عمل کند. بازار اجاره بطور معمول نسبت به جهش قیمت مسکن دیر واکنش نشان میدهد اما به مرور از تحولات قیمت مسکن و تورم عمومی تاثیر می گیرد. نرخ اجاره قسمتی از جاماندگی نسبت به قیمت مسکن را در سالهای قبل جبران کرده اما هنوز در حالت سربه سر قرار نگرفته است.
بحث P به R ارزش سرمایه گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه پذیری آن در مقایسه با قیمت مسکن را نشان میدهد. تا سالهای قبل این نسبت در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با افزایش قیمت ها در چهار سال اخیر این نسبت تا ۴۰ افزوده شد. یعنی ارزش سرمایه گذاری ملک به نیت درآمد از اجاره نصف شد.
با رشد اجاره بها در یک سال قبل اجاره بها ۱.۷ برابر قیمت مسکن رشد کرده و P به R به عدد ۳۰ رسیده اما هم چنان ۵۰ درصد نسبت به گذشته در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه گذاری می نماید در مقایسه با چهار سال قبل سود کم تری می برد. بر این اساس تا آن زمان که نرخ اجاره در حالت معقولی در مقایسه با ارزش ملک قرار نگیرد، سرمایه گذاری در بخش خرید و فروش و همین طور ساخت و ساز گرفتار رکود می شود.
بیشتر بخوانید:
قیمت یونولیت در در ۱۵ روز گذشته از ۱۱۰ هزار به ۴۰۰ هزار تومان رسیده!
۲۲۰ ۳۵
منبع: remont.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب