موتور سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت از فاز رکود و رخوت خارج نشد
به گزارش بازسازی خانه، دنیای اقتصاد نوشت: موتور سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت حتی با دو محرک شهری هم از فاز رکود و رخوت خارج نشد. پس از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار سال جاری - به سطح میانگین ۲هزار واحد مسکونی در ماه- حالا مطابق آخرین آمار مستند از روند صدور پروانه ساختمانی، میانگین تیراژ ماهانه ساخت طی ۱۰ماه اول سال جاری به ۳۳۰۰ واحد رسیده است. باآنکه «تخفیف پاییزی عوارض» و «اقدامات قرارگاه مسکن» در افزایش خفیف تیراژ از کف تاریخی، نقش داشته است، اما این وضعیت ساخت وساز از «جاماندگی بزرگ» به لحاظ تعادل حداقلی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران حکایت دارد.
نیازسنجی هایی که اوایل دهه۹۰ برای «تشخیص میزان عرضه مسکن جدید در کشور برای تعادل بخشی به بازار» انجام شد، مشخص کرد سالانه نزدیک به ۸۰هزار واحد مسکونی لازم است در تهران ساخته شود. تولید فعلی اما نصف این رقم است. ضمن آنکه، طی ۸ سال گذشته، متوسط تولید سالانه مسکن در تهران ۶۲ هزار واحد بوده است. بررسی ها نشان می دهد، دو ابرمانع جلوی پای سازنده ها وجود دارد. تازه ترین آمار رسمی از صدور جواز ساختمانی در تهران نشان داده است تولید مسکن امسال نصف نیاز بازار متعارف بازار بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در ۱۰ ماهه نخست سال جاری برای ساخت ۳۲ هزار و ۹۸۳ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که این مقدار نسبت به حدود ۳۵ هزار واحد جواز صادر شده به ازای واحد در مدت مشابه سال گذشته، ۶درصد کمتر است. صرف نظر از تغییرات نقطه ای منفی آمار صدور جواز ساخت، مقدار پروانه ساختمانی صادر شده بر مبنای دو تراز دیگر نیزسنجیده شده و نشان داده است این مقدار از آنچه باید باشد، پایین تر است. تراز اول مقایسه آمار سال جاری مقدار تیراژ ساخت سالانه به لحاظ تعداد واحد است. میانگین تیراژ سالانه ساخت در شهر تهران طی سالهای رونق نسبی ۸۰ تا ۹۰ هزار واحد بوده و این در شرایطی است که با عنایت به آمار ۱۰ ماهه صدور کمتر از ۳۳ هزار پروانه امسال و این که در کل سال قبل که سال شاخص رکود ساخت وساز به حساب می آید هم این آمار ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد بوده است، بسیار بعید به نظر می آید که تیراژ ساخت سال جاری به نزدیک محدوده رونق بازگردد. تراز دیگری که با استفاده از آن میتوان شرایط بازار ساخت وساز تهران امسال را سنجید، میانگین ماهانه تولید مسکن در شرایط طبیعی است. در فاصله سالهای ۸۳ تا ۹۳ که بازار سرمایه گذاری ساختمانی رونق طبیعی داشت، میانگین صدور جواز ماهانه ۱۵ هزار واحد بود اما این مقدار در ۱۰ ماهه اول سال جاری ۳ هزار و ۳۰۰ واحد است و نشان داده است حجم ساخت وساز بسیار پایین تر از نیاز بازار است. مطالعات در ارتباط با طرح جامع مسکن در سال۹۲ نشان داد با در نظر گرفتن همه متغیرها از قبیل میزان ازدواج های جدید و تقاضای خرید خانه اول، آمار تخریب و نوسازی، میزان تقاضای تبدیل به احسن و نظایر آن، در تهران باید به صورت متوسط ماهانه حداقل ۶ هزار و۵۰۰ واحد ساخته شود. هم اکنون متوسط تیراژ ماهانه ساخت وساز در پایتخت نصف حداقل مقدار نیاز است. این تیراژ ساخت را میتوان رونق متعارف بازار سرمایه گذاری ساختمانی تلقی نمود که باعث می شود بازار معاملات هم به دور از جهش تورمی به کار خود ادامه دهد. در یک برآورد خوش بینانه آمار تیراژ ساخت در شهر تهران تا پایان سال جاری به ۴۳ هزار واحد می رسد و اگر بخواهیم واقع بینانه برآورد نماییم، این مقدار حول و حوش ۴۰ هزار واحد یعنی در سطح سال رکود عمیق بازار ساخت وساز یعنی سال ۱۴۰۰ خواهد بود. با این وضع به احتمال زیاد ۱۴۰۱ هشتمین سال رکود فراگیر مسکن در پایتخت خواهد بود. در فاصله سالهای ۹۴ تابحال بازار سرمایه گذاری ساختمانی روندی رو به افول را پشت سر گذاشته و به صورت متوسط سالانه فقط برای ساخت ۶۲ هزار و ۷۰۰ واحد در تهران پروانه صادر گردیده است. در این میان سال ۱۴۰۰ با رسیدن آمار ساخت وساز سالانه به ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد، رکودی ترین سال بازار ساخت وساز بوده است و بعید نیست سالجاری هم آمار ساخت وساز در همین مقدار حداقلی درجا بزند. تمام ابزارهای سنجش شرایط بازار ساخت وساز نشان داده است حالا تهران درگیر عمیق ترین رکود ساختمانی دست کم از آغاز دهه ۸۰ که آمار پروانه های ساختمانی منتشر می شود بوده و چشم اندازی برای خروج از این وضعیت وجود ندارد. با این وجود داده های جدید از صدور پروانه ساختمانی در ۱۰ماه نخست سال جاری نشان داده است میانگین تولید سالانه پروانه از کف رکودی خارج شده است. کف تاریخی تولید ماهانه مسکن ۲هزار واحد بوده که این مقدار در مدت سپری شده از سال جاری به ۳ هزار و ۳۰۰ واحد رسیده است. اما این افزایش کافی نیست و هنوز ساخت وساز در حد کفایت و رسیدن به سطح مطلوب رونق پیدا نکرده است. در واقع آمار ساخت وساز هنوز در سطح اخطار است و نگرانی در رابطه با ادامه رکود فراگیر سرمایه گذاری ساختمانی وجود دارد. اما مسئله مهم تر اینست که همین افزایش صدور پروانه در ماه های اخیر هم ناشی از دوپینگی بوده که در مدیریت شهری صورت گرفته است؛ دوپینگی که البته آن گونه که فاز بازار ساخت وساز را تغییر دهد افاقه نکرده است. مقصود از این دوپینگ از یکسو ایجاد تشکیلات معروف به قرارگاه مسکن با هدف تسهیل مقررات، سرعت بخشیدن به فرایند تغییر کاربری، صدور پروانه و نظایر آن است که سبب شد تقاضا از ناحیه نهادها برای ساخت شهرک های مسکونی واصل و احیانا بخشی از آنها به صدور پروانه ساختمانی منجر شود. در وهله دوم دوپینگ مدیریت شهری به شکل اعطای تخفیف بی سابقه در هزینه صدور پروانه در فاصله نیمه آبان سالجاری تا پایان اسفند سبب شد گروهی از سازنده ها تحت این شرایط روانه بازار شوند. این تخفیف از ۴۰ درصد در نیمه آبان شروع شد و سپس در مقاطع یک ماهه از مقدار آن تا ۲۰ درصد کاسته شده است. گذشته از این که اعطای تخفیف ۴۰ درصدی به سازنده ها در هیچ یک از سالهای گذشته سابقه نداشته است، اصل اعطای چنین تخفیفی باعث شکل گیری یک رونق کاذب مقطعی در بازار ساخت وساز شد؛ به نحوی که در آبان ماه برای ۴هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شد که این مقدار در ماه پیش از آن ۲هزار و ۸۷۰ واحد و در آذرماه هم ۳ هزار و ۲۰۰ واحد بوده است. در مجموع نتیجه این دوپینگ دووجهی باز هم رسیدن آمار صدور پروانه به نیاز تهران نبود. موانع ساخت وساز در تهران چرا از تعداد سازنده هایی که حاضر به ادامه فعالیت حرفه ای در بازار مسکن هستند، کاسته شده است؟ تحقیق از فعالان ساختمانی حاکی می باشد دو مانع پیش روی رونق بازار ساخت وساز وجود دارد که اگر برطرف نشود، احیانا در ۱۴۰۲ هم سایه رکود در بازار ساخت وساز باقی خواهد ماند. مانع اصلی «تورم مسکن» است که از بعد از آغاز جهش مسکن از اواخر سال ۹۶ و به شکل تمام عیار در سال ۹۷، سبب شده به تدریج از میزان تمایل به فعالیت ساختمانی کاسته شود. در واقع جهش دنباله دار مسکن در نیمه دوم دهه ۹۰ باعث شد سازنده ها به تدریج از فروش واحدهای تکمیل شده اجتناب کنند و ترجیح دهند ارزش سرمایه خویش را با نگهداری املاک کلیدنخورده حفظ کنند. در چند سال گذشته تورم بالای ملکی حدودا یکسره (به استثنای سال ۱۴۰۰) تکرار شده و روز به روز از تعداد سازنده هایی که حاضر به فعالیت ساختمانی هستند کاسته شده است؛ چونکه در شرایط تورمی، معاملات مسکن از رونق می افتد و از استطاعت خرید واحدهای نوساز بشدت کاسته می شود؛ موضوعی که به شکل کاهش شدید سهم خرید نوسازها در بازار مسکن طی سالهای اخیر در آمارهای رسمی منعکس شده است. سهم خرید نوسازها از بیشتر از ۵۰ درصد در سال ۹۶ به ۲۸ درصد در ماه های اخیر تنزل پیدا کرده که بخشی از آن ناشی از نفروختن و نساختن سازنده ها و بخش دیگر ناشی از فقدان استطاعت مالی خرید ملک نوساز و کم سن در بازار مسکن با عنایت به جهش سالهای اخیر است. مانع دوم ساخت وساز هم ناپایداری قیمت مصالح و به صورت کلی هزینه های ساخت مسکن می باشد. نوسان بعضی از اقلام مصالح ساختمانی در سالهای اخیر به حدی شدید بوده که قیمت های اعلامی به خریداران روزانه تغییر کرده است. ارتباط مستقیم مصالح با قیمت ارز هم سبب شده در ماه های پرالتهاب اخیر بازار ارز، مصالح هم وضعیتی ناپایدارتر از همیشه را پیدا کند. ناپایداری قیمت مصالح باعث می شود چشم انداز قیمت تمام شده مسکن و قیمت فروش (با لحاظ عایدی قابل قبول) برای سازنده ها دشوار شود. از طرفی رکود معاملات هم سبب می شود سازنده ها این طور تلقی کنند که هر قدر پیشتر برویم، فروش سخت تر خواهد شد. ازاین رو تحت این شرایط آنها حداقل انگیزه را برای سرمایه گذاری ساختمانی از دست می دهند. از طرفی حاشیه سود پایین ساخت وساز تحت تأثیر بازار متورم مصالح و باز ماندن تورم مسکن از تورم هزینه های ساخت، چیزی نیست که از نظر سازنده ها دور بماند. بر مبنای آمارهای رسمی تورم هزینه ساخت در نیمه اول سال جاری ۴۵ درصد و تورم مسکن پایتخت در همین مدت ۲۵ درصد بوده است؛ وضعیتی که حداقل در یکی دو سال گذشته در بازار مسکن حاکم بوده و مانع از فعالیت سازنده ها در بازار سرمایه گذاری ساختمانی شده است. فراتر از آمار رسمی، حس و برآورد سازنده ها از وضعیت تورم مصالح ساختمانی است که ارقامی به مراتب بالاتر را عنوان و ادعا می کنند هزینه ساخت آنها در ماه های اخیر ۱۰۰ درصد افزوده شده است. البته قیمت مصالح تنها جزء تعیین کننده قیمت مسکن نیست و فقط یکی از اجزای چندگانه آن است؛ اما مسئله اینست که در مجموع موانع باید به نحوی برطرف شود که ساخت وساز با حاشیه سود متعارف میسر باشد. مقصود از این گزاره، رقابت سود فعالیت ساختمانی با بازارهای غیرمولد نیست؛ که بدیهی است امری غیر ممکن است. اما سود ساخت وساز باید بیشتر از سود سپرده بانکی و بالاتر از نرخ حول و حوش ۴۰ درصد تورم سالانه باشد. در این صورت انگیزه ساخت به تدریج افزوده می شود. افزایش جزئی سرمایه گذاری ساختمانی ناشی از اقداماتی مثل شهرک سازی توسط زمین دارهای بزرگ تهران و اعطای تخفیف نجومی عوارض صدور پروانه به سازنده ها هم جز این که به صورت مصنوعی، گلخانه ای و مقطعی نتایجی محدود به دنبال داشته باشد، فایده ای ندارد. بیشتر بخوانید: وضعیت بازار مسکن بحرانی تر شده است ۴۶۲۲۰
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب