افزایش نرخ بهره، بازار املاک تجاری جهان را به مرز رکود کشاند
بازسازی خانه: افزایش نرخ بهره و هزینه های تامین مالی، بازار املاک تجاری جهان را به مرز رکود کشانده و با تشدید اختلاف بر سر قیمت ها، معاملات ملکی و اجرای پروژه های جدید را با چالش مواجه کرده است.
به گزارش بازسازی خانه به نقل از مهر، افزایش نرخ های بهره و افزایش هزینه های تامین مالی، روند بهبود شکننده بازار املاک تجاری جهان را با تهدید مواجه کرده است؛ بطوریکه سرمایه گذاران و خریداران در پی تغییر شرایط اقتصادی، خواهان کاهش قیمت معاملات پیشین شده اند و برخی قراردادها هم با بازبینی در ارزش گذاری دارایی ها، با تاخیر در اجرا روبرو شده اند.
انتظار می رفت بعد از یک دوره رکود که در پی افزایش شدید نرخ های بهره در سال ۲۰۲۲ شکل گرفت، حجم معاملات املاک تجاری در سالجاری میلادی بار دیگر افزایش یابد. با این وجود، تشدید فشارهای تورمی ناشی از درگیری های خاورمیانه و بالارفتن هزینه های استقراض، معادلات بازار را تغییر داده و فعالین این بخش را به بازبینی در معاملاتی واداشته است که حتی چند ماه پیش بر سر آنها توافق شده بود.
بر اساس گزارش روزنامه فایننشال تایمز، رونالد دیکرمن، رئیس شرکت سرمایه گذاری «مدیسون اینترنشنال ریلتی» (Madison International Realty)، ضمن اشاره به تأثیر مستقیم افزایش نرخ های بهره بر ارزش گذاری املاک تجاری اظهار داشت: تنها نتیجه منطقی اینست که ارزش املاک باید کاهش پیدا کند. فرض کنید سه ماه پیش، چه بصورت شفاهی و چه کتبی، بر سر معامله ای توافق کرده اید، اما ناگهان نرخ های بهره ۸۵ واحد پایه، معادل ۰.۸۵ درصد، افزایش پیدا می کند؛ آیا در چنین شرایطی نگران قیمت خرید نخواهید شد؟بازار املاک و مستغلات تجاری به شدت از نوسانات بازده اوراق قرضه طولانی مدت تأثیر می پذیرد؛ چونکه بخش قابل توجهی از سرمایه موردنیاز برای خرید، توسعه و اجرای پروژه های ملکی بوسیله تسهیلات و استقراض تامین می شود. در چنین شرایطی، افزایش نرخ های بهره به بالا رفتن هزینه تامین مالی منجر می شود و جذابیت سرمایه گذاری در دارایی های ملکی را تحت تأثیر قرار می دهد
افزایش هزینه تامین مالی، محرک بازبینی در قیمت املاک
بازار املاک و مستغلات تجاری به شدت از نوسانات بازده اوراق قرضه طولانی مدت تأثیر می پذیرد؛ چونکه بخش قابل توجهی از سرمایه موردنیاز برای خرید، توسعه و اجرای پروژه های ملکی بوسیله تسهیلات و استقراض تامین می شود. در چنین شرایطی، افزایش نرخ های بهره به بالا رفتن هزینه تامین مالی منجر می شود و جذابیت سرمایه گذاری در دارایی های ملکی را تحت تأثیر قرار می دهد.
از سوی دیگر، میان نرخ های بهره و ارزش گذاری املاک رابطه ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با بالارفتن هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آینده املاک کاسته می شود و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت های پایین تری پیشنهاد می کنند.
از زمان شروع جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل توجهی داشته و نرخ های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است.
بازده اوراق خزانه داری ۱۰ ساله آمریکا که در آخر فوریه حدود ۴ درصد بود، به بالای ۵ درصد رسیده و در ماه جاری میلادی بالاترین سطح خود از سال ۲۰۰۲ را ثبت کرده است. همینطور بازده اوراق قرضه ۱۰ ساله دولت بریتانیا به ۵.۵۳ درصد افزایش پیدا کرده که بالاترین میزان از سال ۲۰۰۷ شمرده می شود.
این تحولات، محاسبات سرمایه گذاران در بازار املاک تجاری را تغییر داده و سبب شده است حتی معاملات توافق شده در ماه های گذشته هم از موج جدید بازبینی در نرخها در امان نمانند.
مذاکره برای کاهش قیمت معاملات ملکی
بر اساس این گزارش، چندین سرمایه گذار حوزه املاک به فایننشال تایمز گفته اند که در تلاش هستند قیمت معاملات را چند درصد، در محدوده کمتر از ۱۰ درصد، کاهش دهند.
در یکی از این موارد، یک شرکت سرمایه گذاری بدنبال دریافت تخفیف ۵ درصدی در معامله ای به ارزش ۱۰۰ میلیون دلار است که سه ماه پیش برای خرید یک دارایی صنعتی بر سر آن توافق شده بود. این مورد نشان داده است بالارفتن هزینه های تامین مالی، حتی معاملات بزرگ و توافق شده را هم با خطر بازبینی در ارزش گذاری مواجه کرده است.
این روند به معاملات بزرگ محدود نمانده و در بخش های کوچک تر بازار هم نشانه هایی از عقب نشینی خریداران مشاهده می شود. بگفته فردی آگاه از جزئیات یک معامله اخیر مربوط به خرید انبار در بریتانیا، پیشنهادهای ارایه شده در دور دوم مناقصه، پایین تر از پیشنهادهای دور نخست بوده است.
همچنین، میان نرخ های بهره و ارزش گذاری املاک رابطه ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با بالارفتن هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آینده املاک کاسته می شود و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت های پایین تری پیشنهاد می کنند.
از سوی دیگر، از زمان شروع جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل توجهی داشته و نرخ های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است.
دیوید ترنر، هم بنیان گذار شرکت مشاوره املاک «دی تی آرئی» (DTRE)، در این زمینه اظهار داشت: هر کسی که در طول تابستان برای خرید ملکی پیشنهاد قیمت داده و برای نهائی کردن معامله به وام نیاز دارد، حال در تلاش است تا باردیگر مذاکره کند. خیلی از مشتریان این شرکت خواهان کاهش قیمت هستند؛ موضوعی که فروشندگان را با تصمیم گیری های دشواری مواجه می کند.
در همین راستا، چارلی گرین، مدیرعامل شرکت ورک اسپیس - (Workspace)، مالک فضاهای اداری انعطاف پذیر، روز پنجشنبه گوشزد نمود که روند واگذاری دارایی های این شرکت احیانا به سبب افزایش نرخ های بهره و پایین بودن پیشنهادهای خریداران، بیشتر از گذشته طول خواهد کشید.
به گفته وی، پیشنهادهای خرید ارایه شده به اعتقاد این شرکت، بمراتب پایین تر از ارزش حقیقی دارایی هاست.
گرین تاکید کرد: ما فروشندگانی منضبط هستیم و تنها زمانی مبادرت به فروش می نماییم که قیمت پیشنهادی، ارزش سهامداران را به حداکثر برساند.
همچنین، میان نرخ های بهره و ارزش گذاری املاک رابطه ای معکوس وجود دارد؛ به این معنا که با بالارفتن هزینه استقراض و بالا رفتن بازده مورد انتظار سرمایه گذاران، ارزش فعلی درآمدهای آینده املاک کاسته می شود و خریداران برای ورود به معاملات، قیمت های پایین تری پیشنهاد می کنند. از طرف دیگر، از زمان شروع جنگ در خاورمیانه، بازده اوراق قرضه افزایش قابل توجهی داشته و نرخ های مبنای استقراض در اقتصاد جهانی را به بالاترین سطوح خود از دهه ۲۰۰۰ رسانده است
نگرانی از تکرار رکود بازار املاک در سال ۲۰۲۲
شدت گرفتن تردیدها در رابطه با آینده بازار، فضای حاکم بر معاملات املاک تجاری را هم تحت تأثیر قرار داده است. یکی از بانکداران سرمایه گذاری فعال در این عرصه، شرایط حاکم بر کنفرانس صنعت املاک در مونیخ در اوایل ماه جاری میلادی را «بسیار وخیم» توصیف کرد.
وی ضمن اشاره به نگرانی گسترده فعالین بازار اظهار داشت: همه به شدت نسبت به شرایط موجود دلسرد و ناامید هستند؛ گویی دست به سر گرفته و مبهوت مانده اند. دیگر بحث بر سر احتمال به هم خوردن معاملات نیست، بلکه صحبت از زمان وقوع آن است.
فعالان بازار املاک تجاری، شرایط کنونی را با سال ۲۰۲۲ مقایسه می کنند؛ دوره ای که در پی شروع جنگ اوکراین و ارایه بودجه معروف به «بودجه کوچک» از طرف لیز تراس، نخست وزیر وقت بریتانیا، نرخ های بهره به شدت افزوده شد و بازار املاک با اصلاح قیمتی قابل توجهی مواجه گردید.
با این حال، مدیران صنعت املاک اعتقاد دارند شرایط فعلی از این جهت نگران کننده است که برعکس برخی بحران های پیشین، چشم انداز روشنی برای رفع سریع مشکلات اقتصادی و برگشت ثبات به بازار وجود ندارد.
این بانکدار سرمایه گذاری ضمن اشاره به دشواری شروع معاملات جدید اظهار داشت: اساسا هیچ معامله جدیدی کلید نمی خورد. هیچ کس در اوج چنین شرایط دشواری، وارد معامله نمی شود.
احتیاط سرمایه گذاران و کاهش تمایل به فروش دارایی ها
در شرایطی که افزایش نرخ های بهره از یک سو قدرت خرید سرمایه گذاران را محدود کرده و از طرف دیگر، ارزش گذاری دارایی ها را تحت فشار قرار داده است، خیلی از مالکان هم علاقه ای به فروش املاک خود با قیمت های پایین تر و پذیرش زیان ندارند.
این وضعیت، خصوصاً در بخش لجستیک و انبارداری، به کاهش عرضه دارایی ها و افت حجم معاملات منجر شده است.
رابرت تیلور، مدیر بخش تحقیقات شرکت DTRE، ضمن اشاره به رفتار مالکان در این بخش اظهار داشت: در بخش لجستیک، بیشتر مالکان بجای این که زیان خودرا قطعی کنند، ترجیح می دهند حل مشکل را به آینده موکول کنند. افراد خیلی کمی حاضر به فروش هستند، مگر این که ناچار باشند؛ از همین رو شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.
به این ترتیب، بالارفتن هزینه های استقراض از دو مسیر بر بازار فشار وارد می کند؛ از یک سو خریداران برای کاهش نرخها و تجدیدنظر در توافق های قبلی تلاش می کنند و از طرف دیگر، فروشندگان به سبب نپذیرفتن قیمت های پایین تر، از عرضه دارایی های خود خودداری می کنند. برآیند این دو روند، کاهش نقدشوندگی و کند شدن گردش معاملات در بازار املاک تجاری است.
با وجود این شرایط، برخی فعالین بازار انتظار دارند اجاره بها در بخش مسکونی و فضاهای اداری ممتاز همچنان رشد قابل توجهی داشته باشد؛ موضوعی که می تواند بخشی از آثار منفی افزایش نرخ های بهره بر بازده سرمایه گذاری های ملکی را جبران کند.
همچنین بگفته فعالین این صنعت، تعدیل قیمت هایی که درحال حاضر در بازار جریان دارد، هنوز به شدت اصلاح قیمتی سال ۲۰۲۲ نرسیده است.
کریس پیلگریم، رئیس بخش بازارهای سرمایه شرکت مشاوره املاک اویسون یانگ - (Avison Young)، باور دارد نااطمینانی های جهانی سبب شده است سرمایه گذاران رویکرد محتاطانه تری در پیش بگیرند و بجای فروش دارایی ها، مدت طولانی تری آنها را حفظ کنند.
وی اظهار داشت: سرمایه گذاران دارایی های خودرا برای مدت طولانی تری نگه می دارند، کاربری آنها را تغییر می دهند، آنها را نوسازی می کنند و با بهبود وضعیت ملک، اجاره بهای دریافتی از مستأجران را می افزایند.
این رویکرد نشان داده است بخشی از مالکان برای عبور از شرایط نامطمئن بازار، بجای خروج از سرمایه گذاری، بر پیشرفت کیفیت دارایی ها، تغییر کاربری و افزایش درآمدهای اجاره ای تمرکز کرده اند.
تداوم رکود ساخت وساز و افت فروش ساختمان های اداری در بریتانیا
نااطمینانی های حاکم بر بازار املاک تجاری، علاوه بر معاملات خریدوفروش، بر تصمیم گیری برای شروع پروژه های ساختمانی جدید هم اثر گذاشته است؛ بطوریکه ساخت وسازهای جدید همچنان در سطح پایینی قرار دارند.
بر اساس داده های شرکت کوستار گروپ - (CoStar Group)، در سه ماهه سوم سالجاری میلادی، حجم فضاهای اداری در دست ساخت در بریتانیا افزایش پیدا کرده و به حدود ۱.۳ میلیون فوت مربع رسیده است؛ رقمی که در مقایسه با زمان مشابه سال گذشته، رشد ۲۳ درصدی را نشان داده است.
با این حال، بررسی آمار شروع پروژه های ساختمانی در بازه های متوالی ۱۲ماهه نشان داده است کارهای جدید ساخت وساز اداری همچنان در نزدیکی پایین ترین سطح خود طی ۱۵ سال گذشته قرار دارد. این مورد بیان کننده آن است که افزایش مقطعی فضای اداری در دست ساخت، هنوز به مفهوم برگشت پایدار رونق به بازار توسعه املاک تجاری نیست.
همچنین بر مبنای داده های مورد اشاره، فروش ساختمان های اداری در بریتانیا طی سه ماهه سوم سالجاری به پایین ترین سطح خود در یک سال قبل رسیده است. هم زمان، مدت زمان موردنیاز برای فروش یک ساختمان اداری هم به بالاترین سطح خود از سال ۲۰۲۱ افزایش پیدا کرده است.
این شاخصها در کنار کاهش تمایل مالکان به فروش دارایی ها و تلاش خریداران برای پایین آوردن قیمت های پیشنهادی، از ادامه احتیاط در بازار املاک تجاری حکایت دارد.
در مجموع، افزایش نرخ های بهره، افزایش هزینه های تامین مالی و ادامه نااطمینانی های اقتصادی، مسیر احیای بازار املاک تجاری جهان را با موانع جدیدی رو به رو کرده است. در چنین شرایطی، نه خریداران تمایل دارند با قیمت های پیشین وارد معامله شوند و نه خیلی از فروشندگان حاضرند دارایی های خودرا با تخفیف واگذار کنند؛ وضعیتی که می تواند به ادامه کاهش حجم معاملات، تعویق پروژه های جدید و طولانی تر شدن دوره رکود در بخش املاک تجاری منجر شود.
بگفته فردی آگاه از جزئیات یک معامله اخیر در ارتباط با خرید انبار در بریتانیا، پیشنهادهای ارائه شده در دور دوم مناقصه، پایین تر از پیشنهادهای دور نخست بوده است. دیگر بحث بر سر احتمال به هم خوردن معاملات نیست، بلکه صحبت از زمان وقوع آنست. افراد خیلی کمی حاضر به فروش هستند، مگر اینکه ناچار باشند؛ از همین رو شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب