دولت رئیسی رکورددار نساختن خانه شد
دنیای اقتصاد نوشت: سردترین فصل ساخت وساز در پایتخت برای بهار۱۴۰۱ به ثبت رسید. تیراژ تولید مسکن در تهران طی فصل اول سال جاری به کمترین میزان طی حداقل ۱۸سال گذشته سقوط کرد. این رکود تاریخی خانه سازی بیشتر از هر عاملی، متاثر از «جهش باردیگر قیمت مسکن» در ابتدای سالجاری است که سبب نااطمینانی سرمایه گذاران ساختمانی به آینده و ناتوانی بیشتر آنها در فروش و در نتیجه انصراف از ادامه فعالیت شد. سازنده ها در مارپیچ تورم ملکی گیر افتاده اند؛ به صورتی که «رشد بیشتر قیمت» سبب تشدید خروج آنها از بازار ساخت می شود و برعکس.
رکورد جدید از سقوط تیراژ ساخت مسکن در پایتخت به ثبت رسید. باآنکه سال ۱۴۰۰ تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار جدید از پروانه های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست سال جاری حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی سال گذشته ۴۲ درصد دیگر سقوط کرد. بهار سال گذشته در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار سال جاری به شش هزار و ۲۰۰ واحد تنزل پیدا کرده است. بررسی «دنیای اقتصاد» از عوامل موثر بر این رخداد حکایت از گیر کردن بساز و بفروش ها در مارپیچ بازار مسکن دارد؛ مارپیچی که به واسطه سیکل معیوب تورم ساخت مسکن و اثر آن بر میزان سرمایه گذاری ساختمانی شکل گرفته است.
داده های در ارتباط با آمار صدور پروانه های ساختمانی در سه ماه نخست سال جاری نشان داده است بهار تولید مسکن ۱۴۰۱، زمستانی سپری شد. بر طبق این آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است، تیراژ تولید مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال ۱۴۰۱ هم ۴۲ درصد افت کرده و پایتخت از کف تاریخی خانه سازی هم باردیگر سقوط کرده است. در واقع تعداد واحدهای مسکونی درحال ساخت که بهار سال جاری برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده، حدودا نصف این تعداد در فصل مشابه سال گذشته است. ازاین رو بهاری که گذشت برای سازنده ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.
اما پیام این آمار زمانی به صورت کامل دریافت می شود که روند طی شده در بازار سرمایه گذاری ساختمانی طی سالهای اخیر مرور شود. سال قبل در شهر تهران برای ساخت ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.۱۴۰۰ در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه گذاری ساختمانی در تهران بود، اما روند افت ساخت وساز بشکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال پیش از آن (سال های ۹۴ تا ۹۹) خود واجد یک رکورد بی سابقه شد. در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی بود، از سال ۹۴ به بعد به حدود ۶۰ تا ۶۵ هزار واحد کاهش پیدا کرد اما این وضعیت هم پایدار نبود و سال گذشته حجم ساخت وساز از کف رکوردی چند سال پیش از آن هم پایین تر رفت و به ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد رسید.
عوامل مختلفی بر رکود دنباله دار سرمایه گذاری ساختمانی طی سالهای اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی سابقه قیمت مسکن در سالهای ۹۷ تا ۹۹، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به علت عدم تناسب بین سطح قیمت ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه اولی ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساخت وساز داشته است. در بازاری که به علت وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده ها در فروش واحدهای خود ناکام هستند، روندی شکل می گیرد که عملا دوسر باخت محسوب می شود؛ به این معنا که هم سازنده ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.
ماجرای وضعیت دوسر باخت بازار مسکن این است که سازنده ها به علت ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل شده با عنایت به فاصله زیاد سطح قیمت ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی توانند سیکل سرمایه گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این مورد به کاهش ساخت وساز جدید منجر می شود و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه می باشد، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه رو خواهد شد و سازنده ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش باردیگر سطح قیمت ها دشوارتر می شود، بیشتر از قبل از سرمایه گذاری ساختمانی جدید پرهیز می کنند.
وضعیتی که سازنده ها حالا در آن گیر افتاده اند را میتوان به «مارپیچ» تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تأثیر اتخاذ سیاست های پولی مشکل ساز استفاده می شود. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، تلاش می شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده گردد. این در شرایطی است که نفس افزایش دستمزد خود باعث بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی دهد، در نهایت این اقدام خود تورم زا خواهد بود چونکه به دنبال افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. بدین سان وضعیت بغرنج اقتصادی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می شود که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می پیمایند، دارد.
بیشتر بخوانید: فاصله نجومی وام های مسکن با قیمت مسکن / دریافت تسهیلات از بانکهای دیگر چگونه است؟ فریب قیمت های پرت مسکن را نخورید!
اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که میتوان از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این مقرر است که سازنده ها به علت شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال گذشته، عملا با شرایطی روبه رو هستند که حلقه پایانی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی نماید. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن می باشد که هم اکنون فقدان این تقاضا به علت نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. بدین سان سازنده ها از فروش واحدهای تکمیل شده سالهای اخیر ناتوان هستند و این در شرایطی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می شود و کاهش عرضه پدیده ای است که به صورت طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد. به دنبال افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی وضعیت سرمایه گذاری ساختمانی طی این روند بغرنج تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده ها در آن گیر کرده اند، چیزی جز این نیست که آنها از فعالیت ساختمانی باز می مانند و رسیدن به پایین تر از کف ساخت وساز در تهران طی سه ماه نخست سال جاری، ناشی از همین وضعیت است.
خرداد «شبه تعطیل» در بازار ساخت وساز
بررسی کلی وضعیت بازار ساخت وساز در تهران نشان داده است سرمایه گذاران ساختمانی درون یک پنج ضلعی محبوس شده اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت بر هم خوردن این وضعیت تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج ضلعی ندارند. شرایط فعلی به حدی برای سازنده ها نامطلوب است که سبب شده میزان تقاضای ساخت وساز در یک ماه خرداد با تنزل چشم گیر و دور از انتظار روبه رو شود. به غیر از این که تیراژ ساخت شهر تهران در بهار سال جاری به پایین تر از کف تاریخی سال گذشته رسیده، در خرداد فقط برای ساخت ۱۶۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شده که حدودا برابر با تیراژ ساخت در فروردین سال جاری (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد ۱۴۰۱ وضعیتی «شبه تعطیل» در بازار فعالیتهای ساختمانی داشته است.
اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه ۵/ ۸ درصدی همراه شد که طی حدود سه سال پیش از آن بی سابقه بوده است. بدین سان جهش باردیگر قیمت مسکن در ماه پایانی بهار سال جاری، رکود باردیگر تولید مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت وساز در آن گیر کرده اند را ضعف قدرت خرید، پیشبینی ناپذیری آینده قیمت ها و نبض معاملات مسکن، سخت تر شدن فروش واحدهای تکمیل شده تحت تأثیر روند تورمی احتمالی در آینده، ادامه روند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان های نیمه تمام از تکمیل و فروش آنها برای شروع ساخت وساز جدید تشکیل می دهد. درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می کنند که به علت تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا عایدی ساخت وساز کاهش پیدا کرده و به حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد رسیده است؛ این در شرایطی است که آنها معتقدند در صورتیکه وضعیت تورمی در بازارهای مختلف مهار نشود، نگهداری ساخمان های نیمه تمام برای آنها به صرفه تر خواهد بود و ارزش دارایی آنها بدین سان حفظ می شود.
راه برون رفت از سیکل معیوب ملکی
در بهار سال جاری حدود هشت هزار واحد مسکونی نوساز و تازه ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش هزار و ۲۰۰ پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. حتی اگر با عنایت به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار سال گذشته را با معاملات بهار سال جاری مقایسه نماییم، حدودا میزان ساخت و فروش سر به سر است که وضعیت بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده آل این است که میزان ساخت وساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد. به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت وساز سپری شد و این در شرایطی است که به باور کارشناسان، ادامه این وضعیت مسیر را برای آخر دادن به رکود معاملات مسکن سخت می کند.
۲۲۰ ۴۶
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب