تبدیل به احسنی های ناکام مستاجراولی شدند
به گزارش بازسازی خانه، ایران آنلاین نوشت: ورود نسل جدید مستاجراولی ها به بازار مسکن پایتخت رصد شد. این تقاضای جدید به دنبال شارژ تقاضا در بازار اجاره به واسطه ناتوان شدن تقاضای تبدیل به احسن مسکن و به دنبال جهش های مکرر قیمت فروش آپارتمان در پایتخت، بوجود آمده است.
تازه ترین بررسی ها از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان دهنده ظهور نسل جدیدی از مستأجران در بازار است که برای اولین بار به این بازار ورود کرده اند. این مستاجرها البته یک تفاوت عمده با نسل اول مستاجراولی ها در این بازار دارند که منجر به شکل گیری نسل جدیدی از تقاضا در این بازار از ناحیه افرادی شده است که برای اولین بار به این بازار ورود کرده و در جست وجوی واحد اجاره ای هستند.
این تقاضا به دنبال شیفت تقاضای تبدیل به احسن آپارتمان به تقاضای رهن آپارتمان با مشخصات بهتر در بازار ملک پس از عرضه آپارتمان تحت مالکیت فرد به بازار اجاره اخیرا در بعضی از محلات و مناطق مصرفی شهر تهران رصد می شود. در حالیکه در سایر محله های شهر هم به صورت محدود نمونه هایی از این تقاضای جدید ملکی مشاهده می شود. به دنبال ورود این تقاضا به بازار اجاره نسل دوم مستاجراولی ها در بازار اجاره شکل گرفته است.
نسل اول مستاجراولی های بازار مسکن افرادی هستند که بعنوان خانوار جدید (خانوار تک نفره یا خانوار دونفره تازه تشکیل شده پس از ازدواج)، وارد بازار مسکن شده و برای اجاره آپارتمان اقدام می کنند. این افراد عموما کسانی هستند که به سبب ناتوانی در تأمین هزینه خرید آپارتمان و ورود به بازار معاملات خرید مسکن بعنوان خانه اولی، به بازار اجاره وارد شده و تا آن زمان که توانایی مالی برای خرید مسکن به دست آورند در این بازار باقی می مانند.
این افراد معمولاً بعد از کسب توانایی مالی برای خرید مسکن در نهایت با خرید آپارتمان از بازار استیجار خارج می شوند. اخیرا اما، شکل گیری طیف جدیدی از تقاضا در بازار اجاره مسکن رصد می شود که نقطه اشتراک آنها با خانوارهای تازه تشکیل متقاضی اجاره مسکن، ورود برای بار اول به بازار اجاره بعنوان مستاجر اولی است. اما این تقاضا یک تفاوت مهم با نسل اول مستاجر اولی ها دارد و آن وجود سابقه مالکیت در نسل تازه مستأجران است.
نسل جدید مستاجر اولی ها که الان در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران بخصوص برخی محلات مصرفی شهر رصد می شود، افرادی هستند که مالک آپارتمان هستند اما به سبب ناامید شدن از تأمین مبلغ مورد نیاز برای تبدیل به احسن واحد خود، تصمیم گرفته اند برای اولین بار وارد بازار اجاره شوند.
خروج دوم تقاضای مصرفی
بررسی ها نشان می دهد، در واقع این نسل جدید، تشکیل دهنده فرایند دومین خروج الزامی تقاضای مصرفی از بازار مسکن پس از دوره اخیر جهش قیمت آپارتمان ها هستند. اولین خروج الزامی تقاضای مصرفی از بازار معاملات خرید و فروش مسکن، از سال ۹۸ و به دنبال ادامه و تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران شکل گرفت. در این میان، گروهی از خانه اولی ها به سبب جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت واحدهای مسکونی، به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و توان خویش را برای خرید مسکن از دست دادند.
به تدریج و با پیشروی بازار در فاز جهش، به تعداد خانه اولی هایی که توانایی خویش را برای خرید مسکن از دست داده اند اضافه گردید و این افراد ناچار به بازار اجاره هدایت شدند. اما الان، نسل دوم خروج الزامی تقاضای مصرفی از بازار معاملات خریدوفروش مسکن رصد می شود.
گروهی از این افراد، متقاضیانی هستند که در یکی دو سال گذشته قصد تبدیل به احسن یعنی فروش آپارتمان خود و خرید آپارتمان با مشخصات بهتر داشتند اما الان با افزایش شکاف بین قیمت واحد مسکونی خود با هزینه خرید واحد جدید (افزایش شدید مبلغ مابه التفاوت قیمت واحد خود با واحد جدید)، به سبب ناتوانی مالی، موفق به تبدیل به احسن نشده اند.
این در حالی است که محاسبات این گروه از متقاضیان بازار مسکن نشان میدهد با شرایط فعلی و چشم انداز پیش رو، تا سال های آتی هم این امکان برای آنها فراهم نخواهد شد. گروه دیگر این متقاضیان هم افرادی هستند که به تازگی، قصد سکونت در واحدی بهتر از واحد خود (واحد بزرگ تر، برخوردار از امکانات بیشتر (پارکینگ، آسانسور و... )، واقع در محله بالاتر و... ) پیدا کرده اند اما از آنجائیکه بودجه کافی برای خرید مسکن موردنظر را ندارند، از بازار تبدیل به احسن و خرید آپارتمان به اجبار خارج شده اند.
این افراد متقاضیان جدید بازار اجاره مسکن هستند. در واقع این تقاضای جدید به دنبال ناتوان شدن یک گروه از تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن مسکن برای خرید واحد موردنظر خود در بازار اجاره شکل گرفته و تاوان رشد مستمر و تورم بالا در بازار مسکن می باشد.
خصوصیت های نسل جدید مستاجرها
نسل دوم مستاجر اولی های بازار مسکن چند خصوصیت مهم دارند. این افراد همان گونه که شرح داده شد مالکانی هستند که به سبب جهش قیمت مسکن و عقب ماندن سطح درآمد و پس انداز آنها از تورم ملکی، قادر به تأمین هزینه مورد نیاز برای تبدیل به احسن آپارتمان های خود نیستند.
این افراد یا از یکی دو سال قبل یا اخیرا با شرایطی مواجه گشته اند که تمایل به سکونت در واحدی با مشخصات بهتر پیدا کرده اند. اما از آنجائیکه قادر به تأمین هزینه خرید آپارتمان مورد نظر خود نیستند، مبادرت به عرضه واحد خود به بازار اجاره و اجاره واحدی با شرایط موردنظرشان می کنند.
این افراد عموما واحد خویش را با شرایط رهن کامل به بازار عرضه نموده و در جست وجوی واحدی با شرایط رهن کامل هستند. یکی از مهم ترین علل افزایش تعداد فایل های اجاره با شرایط رهن کامل در هفته های اخیر هم همین مبحث است.
در هفته های گذشته، تعداد فایل هایی که با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه شدند افزایش پیدا کرد. البته قبل از این و در نیمه اول سال، تحت تأثیر افزایش وزن خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن، تعداد فایل های رهن کامل که خریدار بر روی مبلغ رهن بعنوان بخشی از بهای واحد حساب کرده بود، افزوده شد اما در هفته های گذشته، فایل های رهن کامل در بازار اجاره از محل عرضه از جانب نسل جدید مستاجراولی ها، شارژ شد.
همزمان تحقیقات و اظهارات واسطه های معاملات مسکن در بعضی از محلات شهر تهران از افزایش تقاضا برای اجاره واحدهای با شرایط رهن کامل هم خبر می دهد. بخش زیادی از این افراد هم همین نسل جدید مستاجراولی ها هستند.
مبدأ و مقصد تقاضای جدید اجاره
یک خصوصیت مهم دیگر شکل گیری نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن از ناحیه این گروه از مستاجراولی ها، در ارتباط با شکل گیری این تقاضا، فعلاً در بعضی از محلات مشخص تهران و در بین طیف خاصی از متقاضیان با سطوح اقتصادی و درآمدی است. هر چند در سایر محله ها و در بین سایر گروههای اقتصادی و درآمدی هم به صورت محدود و موردی این نوع تقاضا رصد می شود اما، رواج این تقاضا در بین محلات میانی یا مناطق متوسط رو به جنوب پایتخت، نمود بیشتری دارد.
بررسی وضع بازار اجاره در مناطق ۴، ۵، ۸، ۹، ۱۰ و برخی دیگر از محلات جنوبی شهر تهران نشان میدهد به تازگی تعداد محسوسی از خانوارهای صاحب مسکن، به سبب نارضایتی از مشخصات مسکن مورد سکونت و تحت مالکیت خود و همینطور به سبب ناتوانی از تأمین هزینه مورد نیاز برای تبدیل به احسن آن، بعنوان متقاضیان جدید، وارد بازار اجاره شده اند.
البته این افراد از یک سو متقاضی و از طرف دیگر عرضه کننده آپارتمان به بازار اجاره هستند. در واقع این افراد هم یک واحد به بازار اجاره عرضه می کنند و هم متقاضی اجاره یک واحد دیگر برای سکونت خود هستند.
مبدأ تقاضای این افراد، عمدتا، واحدهای با عمربنای نسبتا بالا، فاقد یک یا تمام امکانات مورد نیاز مانند پارکینگ، آسانسور و...، آپارتمان های کوچک متراژ، واقع در محلات میانی و متوسط رو به پایین شهر و مقصد آنها، واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر، برخوردار از امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و...، با مساحت بزرگ تر و واقع در محله های بهتر نسبت به محل سکونت قبلی، است.
البته امکان دارد دراین زمینه استثنائاتی هم وجود داشته باشد و در خیلی از موارد صرفاً تمایل به برخورداری از تنها یک یا چند مورد محدود از مشخصات گفته شده منجر به این روش متفاوت تبدیل به احسن محل سکونت شود.
به این معنا که افراد صرفاً با انگیزه تأمین پارکینگ یا سکونت در واحد برخوردار از آسانسور مبادرت به این نوع جدید جابه جایی در بازار مسکن کنند. بررسی ها نشان میدهد به دو علت عمده، مبدأ و مقصد این جابه جایی ها در مناطق میانی و متوسط رو به پایین پایتخت قرار دارد. دلیل این مورد آن است که در محلات و مناطق بالاتر شهر اولا فاصله موجود بین مبلغ مورد نیاز برای رهن واحد جدید در مقایسه با مبلغ رهن واحد متقاضی، به سبب گران تر بودن اجاره بهای مسکن در این مناطق، بسیار زیاد خواهد بود.
در واقع گران تر بودن اجاره بها در مناطق بالاتر شهر، سبب می شود فرد برای رهن واحد موردنیاز خود پس از رهن دادن واحد تحت مالکیت وی، به مبالغ هنگفت (عمدتا بیشتر از ۵۰۰میلیون تومان) نیازمند باشد. اما این فاصله در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین کمتر است و فرد می تواند با بودجه کمتر (عمدتا بین۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان در محلات ارزان تر و به صورت کلی کمتر از ۴۰۰ تا ۵۰۰میلیون تومان در محلات بالاتر) مبادرت به سکونت در واحد مورد نیاز خود به صورت استیجاری کند.
این در حالی است که در مناطق بالاتر، فرد عموما ترجیح می دهد به جای جابه جایی در بازار و ورود به بازار اجاره، مبلغ در اختیار خویش را در بازارهای اقتصادی سرمایه گزاری نموده تا به واسطه این سرمایه گذاری هزینه موردنیاز برای تبدیل به احسن آپارتمان خویش را در آینده تأمین کند.
این در حالی است که در عمده موارد، انگیزه های جابه جایی از بازار ملکی به بازار استیجار برای متقاضیان تبدیل به احسن، در مناطق شمالی شهر مانند مناطق میانی رو به جنوب، وجود ندارد. در مناطق متوسط و ضعیف تر شهر عموما این گروه از متقاضیان افرادی هستند که واحدهای آنها فاقد امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسورو... است یا فرد با انگیزه سکونت در محله بالاتر مبادرت به عرضه واحد خود به بازار اجاره و جابه جایی به واحد یا محله دیگر می کند.
رهن یک و نیم برابری واحد جدید
بررسی های «دنیای اقتصاد» در رابطه با مشخصات نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن نشان میدهد عمده افرادی که در شکل این نوع تقاضا به بازار ورود می کنند در جست وجوی واحدی هستند که به صورت متوسط رهن آنها معادل یک و نیم برابر رهن واحد تحت مالکیت آنهاست.
در واقع به صورت مثال اگر این افراد واحد خویش را با شرایط ۴۰۰میلیون تومان رهن کامل به بازار عرضه می کنند، در نهایت واحدی را با متوسط رهن کامل حول و حوش ۶۰۰میلیون تومان اجاره خواهند کرد. این میزان یک ونیم برابری رهن واحد جدید عموما در رابطه با واحدهای متوسط متراژ صادق است.
این میزان در محلات مختلفی که این روش بعنوان نسل جدید ورود مستاجر اولی ها در بازار مسکن در آنها این روزها به چشم می خورد حدودا با یک الگوی مشابه تکرار می شود. در بعضی از محله هایی که متقاضیان در آنها مبادرت به عرضه آپارتمان های ریزمتراژ می کنند و متقاضی واحدهای ریزمتراژ با امکانات بیشتر یا واقع در محله بالاتر هستند هم این میزان صادق است. برای مثال در شرایطی که در محلات بورس عرضه مسکن ریزمتراژ، آپارتمانی با مساحت حدود ۴۰ مترمربع با شرایط ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل به بازار اجاره عرضه می شود، مالک این واحد می تواند واحدی مشابه در چند محله بالاتر و نزدیک تر به مرکز شهر را با اضافه کردن حدود ۱۰۰میلیون تومان به مبلغ ۲۰۰میلیونی رهن، (مجموعا رهن ۳۰۰میلیون تومانی)، اجاره کند.
بررسی ها در رابطه با شکل گیری نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن به دنبال ورود گروهی از متقاضیان ناکام در تبدیل به احسن واحدهای مسکونی، به یک سوال یا ریسک مهم در رابطه با این روش جابه جایی در بازار مسکن پاسخ می دهد.
به عبارت بهتر، این روش برای متقاضیان آن دربردارنده یک ریسک مهم و بزرگ یعنی ورود این طیف جدید مستاجرها به نقطه بی بازگشت اجاره نشینی است. این گروه از افراد در حالی مبادرت به عرضه واحد ارزان تر خود به بازار اجاره و رهن واحدی گران قیمت تر می کنند که در واقع با این مبادرت به نقطه بی بازگشت اجاره نشینی ورود می کنند. باتوجه به سطح ناکافی متوسط درآمد و پس اندازهای این افراد به نظر نمی رسد که بتوانند در سال های آتی هم مبادرت به تأمین مابه التفاوت رهن واحد خود با رهن واحد موردنظرشان کنند و هم مبلغی را برای تبدیل به احسن و تعویض واحدشان با واحد بهتر فراهم آورند.
در واقع این خطر برای آنها وجود دارد که از حالا تا همیشه مستاجر بمانند و نتوانند مسکن تحت مالکیت خویش را فروخته و به مسکن بهتر و موردنظر تبدیل کنند. سوال مهم اینست که آیا این افراد به این ریسک آگاه بوده و آنرا می پذیرند؟
بررسی ها و اظهارات واسطه ها در بازار اجاره مسکن نشان دهنده اطلاع این افراد از این ریسک است. ضمن این که واسطه ها می گویند عمده این متقاضیان برای این مورد چاره اندیشی کرده اند و می کوشند هرچه می توانند واحدی ارزان تر اجاره کنند تا بتوانند در سالهای پس از پس هزینه های اجاره نشینی برآمده و در عین حال در رابطه با این که بتوانند در آینده واحد موردنظرشان را خریداری کنند هم امیدوار باشند.
واسطه ها می گویند: عمده این گروه از متقاضیان به دنبال افزودن تنها یک یا تعداد محدودی آپشن به محل سکونت خود نسبت به واحد تحت مالکیتشان هستند. یعنی اگر بعنوان مثال واحد آنها قدیمی ساز و بدون پارکینگ است ترجیح می دهند واحدی قدیمی ساز اما با پارکینگ اجاره کنند و به دنبال نوساز کردن محل سکونت خود نیستند. یا بعنوان نمونه تنها می خواهند چند متر به مساحت محل سکونت خود اضافه کنند. از این طریق نیازمند تأمین مبالغ بسیار زیاد برای تغییر محل سکونت خود نیستند و هر چه واحد ارزان تری را اجاره کنند در سال بعد هم اجاره بهای کمتری نسبت به واحدهای گران تر پرداخت می کنند.
تهدید تازه برای بازار
با این وجود، میتوان گفت ورود این تقاضای جدید به بازار اجاره در شرایط نابسامان این بازار می تواند التهاب اجاره نشینی را افزایش داده و نوعی تهدید تازه برای این بازار به شمار رود. باآنکه در ظاهر هر تقاضای جدید برای اجاره مسکن به واسطه ورود این متقاضیان، منجر به یک عرضه هم می شود اما سه دلیل مهم وجود دارد که نشان میدهد در نهایت ورود این تقاضا در مقابل عرضه هایی که صورت می گیرد، عرضه و تقاضای متعادلی را به همراه نخواهد داشت و در نهایت بازار از ناحیه رشد تقاضای اجاره نشینی متاثر خواهد شد.
علت اول آن است که عمده واحدهایی که به این بازار عرضه می شوند واحدهای نامرغوب و محروم از امکانات است و عملا جزو فایل هایی است که چندان متقاضی ندارد. از طرف دیگر، به قدری گسل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره زیاد است که حتی این عرضه ها نمی تواند تعادل عرضه و تقاضا در بازار را به همراه داشته باشد و کماکان بازار با کمبود فایل مناسب هم راه است.
از سوی دیگر هیچ تضمینی وجود ندارد که این جابه جایی در همان محله محل عرضه آپارتمان از جانب متقاضی اجاره صورت بگیرد و امکان دارد در بعضی از محلات منجر به تشدید بحران کمبود فایل در نتیجه رشد تقاضا شود. بیشتر بخوانید: مشاوران املاک در رابطه با بازار چه نظری دارند؟ ۲۱۷ ۴۶
منبع: remont.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب